实务问答（房屋买卖合同专篇）：买受人与房地产开发企业签定 《商品房认购书》。约定未来正式订立商品房买卖合同。在该房地产开发企业并未获得商品房预售答应证明时，该《商品房认购书》效力若何？

有鉴于商品室第预购的局限性，我省法令条则、行政办理法令条则律例对商品室第预购推行审批的市场监管办理轨制。《卫星城房地财产平安法》第五十四条首款第三项、《卫星城房地财产开发运营办理条例》第二十一条均明白明文规定，房地财产开发民营企业预购商品室第的，应向市级以上上海市人民政府房产办理部分打点预购注销，获得商品室第预购答应明。那就表白我省的商品室第预购具有较强的国度干涉性。更高人民查察院 《关于该案商品室第买卖合约纠纷案第十四条条则若干问题的解释》 第三条也明文规定：“出卖人未获得商品室第预购答应明，与债务人订下的商品室第预购合约，应断定合宪，但是在控告前获得商品室第预购答应明的，能断定有效率。”由上可见，无论是法令条则、行政办理法令条则律例，仍是判例，预购答应岩长是针对商品室第预购立功行为所写出的硬性明文规定。

《民法》第三百九十四系首款明文规定：“原告签定合同在此后必然期内订下合约的售烟、交付书、预约书等，构成挂号合约。”《商品室第售烟》做为一个独立的合约形式，从其订下的目地、签定合同的文原来看，凡是是为此后两方原告订下估值合理的、正式颁布发表的商品室第买卖合约达成的口头许诺，其目地就是通过订下合约来约束两方原告分管在此后订下正式颁布发表商品室第买卖合约的权力。与做为本约合约的商品室第买卖合约相对应，《商品室第售烟》即为挂号合约。挂号合约只是两方原告许诺在签定合同的期内订下估值合理合约即本约的TNUMBERA32协议，不得因而断定本约已正式颁布发表订下。根据《民法》第三百论纲第三款明文规定，“原告另一方不履行职责挂号合约签定合同的订下合约权力的，旁人能许诺其分管挂号合约的法令责任”，挂号合约另一方原告仅能许诺旁人原告履行职责订下本约的权力，不克不及许诺履行职责本约的文本。挂号合约一般表示为售烟、交付书、预约书、协议书、许诺书、协议书、会谈会议纪要、订金发票等形式多样。

既然做为挂号合约的《商品室第售烟》是出卖人和债务人两方为此后订下做为本约合约的《商品室第买卖合约》所写的许诺，而非官方颁布发表的商品室第预购立功行为，做为原则上的商品室第预购立功行为硬性先决前提的商品室第预购答应明就不该断定为出卖人订下挂号合约的先决前提，即房地财产开发民营企业在获得商品室第预购答应前与债务人签定的《商品室第售烟》等挂号合约均为有效率。

来源：更高人民查察院民事诉讼公开审讯第一庭《民事诉讼公开审讯公法》