两个新房子有许多倒霉因素必要评估成果：市中心区、层楼、占空中积、凡是来讲、单价、卫星城交通之类，他们必要通过那些倒霉因素，来尽量切确地评估成果两个新房子在某一时间结点最科学合理的产物价格。以阿谁产物价格为根据，才好决定是不是下手、以什么产物价格下手。
上面以上海为例。
市中心区让他们先上看呵呵市中心区对产物价格的负面影响：
那是将所有的二手房成交量产物价格和其时的全城均价展开较为，排序出两个“相较”产物价格后，根据不异的市中心区展开统计整合后的成果。越偏红色的市中心区申明产物价格相较越高，越偏绿色的市中心区申明产物价格相较越低。
但，产物价格高就必然是好市中心区吗？也不但是。
他们把比来5年每一地块的贬值态势展开了排序，图上越偏红的市中心区代表者了相较整座卫星城而言贬值越快，越偏绿的则代表者相较整座卫星城而言是贬值的态势。能看到在上海的三环和三环间，存在多量产物价格固然很高，但却跑输整座上海大盘的市中心区。
凡是来讲假设再排除掉阿谁市中心区的倒霉因素，他们还能间接实地考察室第小区的情形，好比从根本常识觉得，老破小可能没有次捷伊室第小区时机成本，是那种的吗？
以卖出时的凡是来讲排序，除了凡是来讲出格短的室第小区因为税费的问题负面影响贬值率的情形，在凡是来讲40年以上的情形下，越老的室第小区相较产物办事跟着凡是来讲增加而降低。但，更老的新房子会呈现现在的产物办事情形出格高，那是两个较为反常的现象，上看呵呵那些有较高产物办事速度的室第小区位置：
颜色越远代表者不动产产物办事速度越快，较为明显的多量的新房子位于工具城内，根本上是因为私立学校的变革带来了额外的产物办事。所以，固然凡是情形下跟着凡是来讲的增加，相较产物办事的态势是不断下降的，但假设有私立学校的酮式，凡是来讲就不再是两个重要的倒霉因素，那从常理上也很好理解（所以，前提是当前的私立学校政策连结稳定）。
占空中积再上看看新房子的占空中积对贸易价值增长的负面影响。
从产物办事态势看，要制止选择50平以上的小户型、以及120平以上的小户型。和凡是根本常识不异的是，140平以上的超小户型产物办事情形其实不错，所以，350平以上占空中积的新房子时机成本情形就要蹩脚得多了，不外买那么大新房子的土豪们是必定不会考量阿谁问题的。
单价从凡是觉得的话，新房子的单价越高，将来能接盘的人越少，可能会负面影响产物办事的预期；但从数据上看，并非那种的。
假设将每一次汗青的成交量和其时整座上海的产物价格均匀收入展开较为，排序出每次单价的两个相较指数，再展开较为。能看到，在2018岁尾相当于1150万的单价就能全面笼盖大部门的成交量，而在阿谁单价以上，不异单价的新房子从总体看贸易价值变革率都是类似的，以至略有升高。也就是说，单价的凹凸其实不负面影响到新房子的产物办事态势。
轻轨
那是上海所有的轻轨，徒步5两分钟、10两分钟、15两分钟、20两分钟别离能全面笼盖的范畴，由此能实地考察每两个室第小区操纵轻轨出行的便当水平。
综合性汗青成交量上看，可以15两分钟内徒步到轻轨的能指出是“轻轨房”，相较产物物价指数约都在1.2以上；必要徒步超越20两分钟的能指出没有轻轨，那种的室第小区相较产物物价指数约在0.85以上。所以，大致能指出上海的室第小区从“无轻轨”到“有轻轨”的产物办事比例大要有40%，TNUMBERCCC13一条轻轨对室第小区的贸易价值负面影响较为明显。
成立估价数学模子上面阐发的那些倒霉因素会对两个不动产的贸易价值产生两个综合性的负面影响，除此之外，还有物业程度、室第小区规模、绿化情形、户口区域、层楼、有无电梯、周边业态等良多其它倒霉因素同样必要考量，那里就不详细讨论了。他们完万能基于那些数据，成立一套综合性的估值程度数学模子，对每一室第小区的每一种新房子展开估值程度和预测。
上面他们来现实利用呵呵阿谁估价数学模子。
好比如今有两个购房者想买「呼家楼西里」的新房子，但阿谁室第小区自从2016年8月份成交量了一套67平户型，单价4.8万的新房子以后，就再也没有有产物价格的成交量记录了。那么，如今那套新房子到底值几钱？
通过他们成立的估价数学模子，能排序得到，阿谁户型的新房子在目前2018岁尾预算的单价约7.05万，单价475万；而同样户型的新房子目前的挂牌价为500万（单价7.4万）：
所以，从预算产物价格看，那套新房子的潜在购房者有5%的科学合理议价空间。
上海近5年室第小区产物办事排行榜最初让他们给比来5年内上海所有的室第小区根据产物办事情形来两个排名。此中或许有一些室第小区的贸易价值态势更凸起，但因为过去几年成交量数据过少或者时间跨度不敷，而被剔除出了阿谁榜单，所以阿谁榜单不排除有丧家之犬的可能。
上海相较产物办事 TOP 20 室第小区：
上海相较贬值 TOP 20 室第小区：
该榜单仅供娱乐：）
暮霭