杨浦区规划公示！从魔都“东三省”，到上海“新引擎”？，魔都东三省转战上海，杨浦区规划草案引发关注!

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杨浦区，常被调侃为魔都“东三省”。

上海的道路多以中国地名定名，也许是因为杨浦区地处上海东北，街道名多是以东三省的地名停止定名，例如松花江路、打虎山路等……

【杨浦区路牌实景图】

同时，杨浦区与东三省的过去也有着类似的命运：因工业昌隆而开展，也因工业衰败而萎靡。

曾几何时，杨浦区独占上海四分之一的工业产值，占据着上海开展无足轻重的地位。然而，进入市场经济开展时代后，杨浦区的工场大量关停，工人数量从60万下降至6万，2000年财务收入敏捷跌落至上海倒数第二，从此开展放缓、萎靡不振。

“魔都东三省”那个称号，逼真地讲述了杨浦区曾经的窘境。

然后，江湾-五角场地域被规划为城市副中心，成为杨浦区独一具有带动感化的板块。

反不雅杨浦区内环内的部门，不只没有拿得出手的标杆项目，并且现状大量的工人新村及棚户区，更是一度让杨浦内环的城市风貌难于焕新、开展迟缓。

【杨浦棚户区实景】【上海工人新村散布图】@图源收集

但是，

杨浦区的将来就行步于此了吗？

谜底一定能否定的。

相反，

杨浦的逆袭之日，已近在天涯。

现实上，杨浦区并不是一蹶不振、一尘稳定，一些迹象正在暗暗发作，杨浦已经做好筹办，一转颓势：

上海中心城区宅地稀缺，而2021年杨浦、徐汇各占3宗，位列主城区第一。土拍量，即代表了将来开展的空间，将实在地奠基杨浦区转型开展的根底。

【2021年上海土拍各区成交宗数】

做为黄浦江沿线北部的重心，主城区城市更新的接力棒现在传到了大杨浦的手上。

杨浦区的单位规划和十四五规划也将进一步证明：杨浦区的逆袭将是上海整体开展大水中的一定。

那么，问题来了：

“魔都“东三省”杨浦区，凭什么在新一轮规划开展中逆袭？”

“江湾-五角场主城副中心，还会是杨浦区的“桂林一枝”吗？”

“又有哪些新兴起的板块，将倾覆杨浦区的开展格局？”

“置业杨浦，哪里是我们的更佳选择？”

……

接下来，我们就从规划视角，来盘一盘杨浦区“十四五”期间和“到2035年”期间的开展。

纵不雅杨浦汗青，

近年来，杨浦已然完成了从“工业杨浦”到“常识杨浦”的转型，在上海提出建立“全球城市”的宏大布景之下，杨浦即将迎来“常识杨浦”到“立异杨浦“的华美转身。

【杨浦转型示企图】@鬼话宝

关于杨浦的汗青积淀与开展特色，能够归纳综合为三个“百年”：“百年工业”、 “百年大学”，以及“百年市政”。

而2020年11月发布的《上海市杨浦区单位规划（含重点公共根底设备专项规划）》（以下简称“单位规划”），基于杨浦区“三个百年”的汗青积淀与战略优势，描画了一条杨浦区转型晋级的逆袭之路。

起首，我们先来领会一下，

那个单位规划到底想将杨浦区的开展引向何处？

从分区，

看格局。

“杨浦单位规划”中明白，杨浦区将建立具有世界影响力的社会主义现代化国际大都会的人民城市标杆区。

为了落实那个目的，《单位规划》在空间上将杨浦划分为自西向东的三个分区：西部核心区、中部提拔区，以及东部战略区。

【杨浦区战略分区引导图】@《杨浦区单位规划》

o 西部核心区：围绕中央活动区、江湾-五角场主城副中心，承接全球城市核心功用，财产导向明白，是近期内重点开展的区域 。

o 东部战略区：重点强化对传统工业区的晋级转型引导，为可能发作的手艺革命或新兴行业供给空间载体。

o 中部提拔区：通过城市更新战略，引入新功用、完美配套设备、优化公共情况，激发老社区活力，提拔城区综合品量。从而破解中部开展瓶颈，实现中部战略兴起。

可见，三个区域各有重点：西部重提拔核心合作力，中部强化旧改及完美栖身功用，东部着重生态与战略预留。

从中我们可以窥探到规划中杨浦区开展的第一条奥妙：

“西强东弱”的格局仍然明显。

【杨浦区“西强东弱”开展格局示企图】@鬼话宝

从构造，

看趋向。

在单位规划中，杨浦区的规划空间构造：

“一核三心聚力，两带四轴串联”。

【杨浦区空间构造图】@《杨浦区单位规划》

o 两带——西部核心开展带 + 东部战略开展带

【杨浦区开展空间构造示企图】@鬼话宝

西部核心开展带：在杨浦西部区域，以大创智示范区为核心，向北联动湾谷科技园，向南串接复旦科技园、上海财大科技园、环同济常识经济圈、大连路总部基地等综合立异节点，打造以高校科研为特色，沿淞沪路-四平路-大连路规划的立异经济走廊。

杨浦区单位规划里的空间构造图，再次验证了我们的概念：

就到2035年的开展而言，“西强东弱”的态势仍将持续。

o 一核——杨浦滨江南段

【杨浦区开展空间构造示企图】@鬼话宝

杨浦滨江南段做为上海中央活动区的一部门，是全球城市核心功用承载区，规划打造全球立异人才神驰的特色水岸。

【杨浦滨江概念效果图】@图源收集

细心的伴侣到那里应该已经发现了，杨浦区规划更具有优势的核心位置，竟然不是杨浦的传统“老迈哥”——江湾-五角场主城副中心。

开头提到的两个问题：“江湾-五角场主城副中心将仍然是杨浦区的桂林一枝吗？”、“杨浦区最值得投资的板块能否将发作倾覆？”，已经能够初步窥见谜底。

o 三心

【杨浦区开展空间构造示企图】@鬼话宝

江湾-五角场主城副中心：强化主城副中心本能机能，加速立异要素与办事功用的集聚，依托大五角场区域构成以科教为特色、以立异为主导的贸易商务、文化娱乐、公共办事功用心。

【五角场实景】@图源收集

控江路地域中心：提拔控江路传统商圈与地域公共活动中心品量，满足周边居民的公共活动与办事设备需求，承担一部门高端商务本能机能。

滨江中北段地域中心：在滨江中北段新增地域中心，建立成为高品量的公共办事中心和财产立异中心，引领地域转型开展。

“三心”与 “一核”将构成杨浦区完好的中心系统规划。

【杨浦区中心系统规划图】@鬼话宝

至此，我们能够从中窥见杨浦区将来开展的第二大奥妙：

杨浦区的开展重心正在南移，南北将愈加平衡。杨浦滨江南段将率先兴起，逐步替代江湾-五角场主城副中心在杨浦的霸主地位，开启杨浦的“滨江引领开展时代”。

若是用一句话总结，杨浦区在将来开展中的整体趋向：

“西强东弱，接续维持；

南起北守，趋于平衡。”

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2021年8月，杨浦区人民政府发布的《杨浦区重点功用区开展“十四五”规划》（下文简称“十四五规划”），明晰地描画了下一个五年，杨浦的开展蓝图：

前面说的《单位规划》给我们描画的是远景，而《十四五规划》则对我们的置业选择和投资决策更具有近期的指点意义。

【“十四五”期间杨浦城区开展格局】@杨浦区十四五规划

如上图所示，“十四五”期间，杨浦将构成“一核引领、两翼齐飞”的城区开展格局，也就是以杨浦滨江南段为核心，西部立异开展带和东部战略开展带为两翼。

同时，在此根底上，《规划》还明白了接下来五年将重点聚焦建立的四大功用区：

【“十四五”期间杨浦城区四大重点功用区】@《杨浦区重点功用区开展“十四五”规划》

上图的红色范畴，就是规划中杨浦将来五年开展更好的三大梯队：

大创智功用区、环同济功用区、以及杨浦滨江南段功用区。

不问可知，那四大功用区将是将来五年的价值增长高地。

【杨浦区将来五年开展更好的三大梯队】@鬼话宝

接下来，鬼宝将对那三大梯队停止更为详细的阐发，并在最初给三大梯队排个序。

为了讨论那个问题，我们需要先来领会一下，杨浦区的现状整体房价数据。

为了让各人领会目前杨浦房地产市场的整表现状，我们拔取2021年7月至2021年10月，杨浦区去年下半年的二手房挂牌数据，收罗了总共6594个小区的房价大数据停止了阐发：

【杨浦区房价数据示例】@鬼话宝

从中我们可以发现，杨浦区的房价差距十分大，范畴从13.1万/㎡到4.8万/㎡，统一个行政区差别小区的均价相差三倍。

【杨浦区房价前10排行榜】@鬼话宝【杨浦区房价前10排行榜】@鬼话宝

为了阐发杨浦区房价的空间散布规律，我们按照那6594组房源数据造做了《杨浦区区房价地图》。

【杨浦区各小区房价散布图】@鬼话宝

从上图我们能够较为明显地看到高房价的散布情况，为了愈加明晰地寻找房价规律，我们再把每个小区都根据所属街道停止整理阐发后，得到下图：

【杨浦区各街道均匀房价图】@鬼话宝

连系上述两张图，我们可以初步发现杨浦区房价的四条散布规律：

A. 杨浦区房价总体呈现西高东低的态势。

B. 杨浦区地内环内房价遍及更高。

C. 虽然同为杨浦滨江，但滨江南段是杨浦区地房价高地，而滨江北段则是房价凹地。

D. 杨浦区的中央活动区内，是整个区域地房价更高。

对应到上面的三个重点功用区，目前房价现状：

杨浦滨江南段＞环同济功用区＞大创智功用区

但是，光看价格的绝对值必定不敷，也需要考量价格的变革幅度（“涨跌幅”）。

【杨浦区涨幅前10排行榜】@鬼话宝【杨浦区涨幅后10排行榜】@鬼话宝

于是我们将杨浦区的6594个小区，从2021年7月至2021年10月的房价涨跌幅，也落在了地图上，试图找出此中的规律：

【杨浦区各小区房价涨跌幅散布图】@鬼话宝

从上图我们不难发现：房价涨幅较高的小区集中在中部及西南部区域。

我们换一种表达体例可能愈加明显：

【杨浦区各小区房价涨跌幅散布图】@鬼话宝

从上图能够看出：

A. 大创智功用区的房价目前较为不变，有少量增幅。

B. 环同济功用区房价，处于涨幅高地。

C. 杨浦滨江南段功用区房价，同样涨幅较大。

现状杨浦三个重点功用功用区的房价涨幅情况能够归纳综合为：

环同济功用区＞杨浦滨江南段＞大创智功用区。

至此，综合各板块的近期房价表示，以及前面阐发的规规定位等多方面因素，鬼宝认为不罕见出一个结论。

在那三个梯队中，有两大板块是杨浦区开展的“重中之重”：

A. 杨浦滨江南段。

B. “大创智”功用区。

既然如斯，那大创智与滨江南段两个片区事实又是谁更胜一筹？

杨浦滨江南段，做为杨浦将来开展的最核心片区，拥有286万㎡的中央活动区（CAZ），过去三年动做不竭，已经别离吸引了三家重量级科技公司以及两家央企巨头入驻，重点项目标开发规格极高，同时更有大量地盘与项目待开发，其开展能级与空间可见一斑。

大创智功用区，各人可能听起来较为目生，但相信各人看完下面那张范畴图会愈加清晰：

【大创智功用区与副中心比照图】@鬼话宝

现实上，大创智功用区根本就是以江湾-五角场副中心为主。江湾-五角场做为主城开展更好的副中心之一，不管是财产开展、仍是配套完美等诸多方面，其在杨浦区是具有绝对的资本优势。

因而在某种意义上，那其实是“老迈哥”五角场版块与“新秀”杨浦滨江南段之间的一场对决。

“新秀”杨浦滨江，

开展潜力有多大？

我们先来看一下前两天（12.15）新颖出炉的杨浦滨江控造性详细规划：

【杨浦滨江南段用地分类规划】@《杨浦滨江南段控造性详细规划》

按照规划，杨浦滨江第二层面总开发体量到达了561万方，将建立更高达320米的地标建筑群，以及浩瀚的汗青庇护街区。

规划庇护保留的汗青建筑总计24处66幢，总建筑面积达26.2万平方米，除此之外，还有一多量极具特色的百年工业遗存。

【杨浦滨江工业遗存】@鬼话宝

那些重要的汗青遗存特色明显、保留优良，付与了杨浦滨江奇特的空间特征，已成为杨浦滨江的手刺，也是杨浦滨江在后续综合开发过程中所必需重点加以庇护和开发操纵的贵重财产。

值得留意的是，那一轮发布的561万平方米规划，不包罗已经批准的杨浦滨江第一层面项目，以及八埭头区域，那两个区域的开发量在250万平方米摆布，所以整个杨浦滨江的开发体量到达了800万方，与北外滩根本持平。

【杨浦滨江模子照片】@鬼话宝

值得等待的是，杨浦滨江的新增室第体量也非常庞大，近200万平方米的室第开发量，会让杨浦滨江成为上海又一个豪宅聚集地。

【杨浦滨江开发量示企图】@鬼话宝

此外，让我们再来看一组数据：

1. 土拍量:

本年，杨浦定下了在岁尾前全面完成1.5万户成片二级以下旧改使命，力争完成15000户，收尾6个基地。

同时，本年的第二轮土拍中，杨浦区是上海地盘供给量最多的区域，且更多地集中在杨浦滨江区域。

那代表杨浦滨江有更大的空间去做进一步开展。

2. 企业入驻：

字节跳动、哔哩哔哩、美团等行业领军企业入驻杨浦滨江。此中，字节跳动地块总价20.4亿，美团地块总价65.4亿，哔哩哔哩地块总价81.18亿。

杨浦滨江“长阳秀带” 规划总建筑面积796万平方米，方案到2025年：开展30+家在线新经济头部企业；3000+家在线新经济立异型企业；3000+亿元财产规模，建立成为全国领先的在线新经济创业基地和开展高地。

【杨浦滨江各企业办公楼效果图】@鬼话宝

3. 中央活动区（CAZ）规划：

此中已初步规划286万㎡（CAZ）中央活动区，将大大提拔杨浦滨江板块能级。杨浦滨江将于苏河湾、北外滩配合构成，上海CAZ下一个20年的开展动力源泉。

【杨浦CAZ示企图】@鬼话宝

看完那组数据，不能不认可，杨浦昔日最差的滨江板块，正在悄悄完成华美转身。

外滩代表的是上海滨江开展的“1.0版本”；陆家嘴是变革开放海潮下的“2.0板本”；前滩和徐汇滨江是产城交融导向下的滨江“3.0版本”；

而北外滩和杨浦滨江，则是“新常态”下鞭策上海“人民城市为人民”新时代的“滨江4.0版本”。

因而，能够斗胆预判：

杨浦滨江将来的开展潜力，不逊于北外滩。

“元老”江湾-五角场主城副中心，

将来在哪里？

而“大创智”功用区，也就是我们熟知的江湾-五角场副中心，不断以来都是杨浦区的开展和投资热土，不只坐享主城副中心的资本，同时靠近同济、复旦等名校，不乏立异活力与炊火气息。

杨浦滨江南段的兴起仍然势不成挡，而“稳中求变”将是江湾-五角场版块近五年开展的关键词。

其各类严重项目正在按规划逐渐落位，举个例子，铁狮门江湾城项目是江湾-五角场近期最吸引存眷的严重项目之一。

铁狮门江湾城占空中积约1.3万平方米，总建筑面积约13.6万平方米，包罗办公和贸易等，项目高度280米，成为杨浦区第一高楼，以及杨浦区甚至整个北上海的门户地标。

【铁狮门江湾城效果图】【铁狮门江湾城施工现状】@鬼话宝

虽然南部兴起，但江湾-五角场副中心如许的老牌版块，关于整个杨浦的带动影响仍然是毋庸置疑的。

在财产方面，江湾-五角场在依托原有财产根底的优势之下，考虑与杨浦滨江南段的协调：

【杨浦区财产战略地图】@《杨浦区重点功用区开展十四五规划》

杨浦滨江南段与大创智两个版块的财产类型有所差别：大创智着重开展信息办事财产，而滨江南段着重文旅体交融性财产。

【重点项目比照】@《杨浦区重点功用区开展十四五规划》

因而，关于江湾-五角场的将来，谜底是：

1. 江湾-五角场与杨浦滨江错位协同开展，制止同量合作。

2. 江湾-五角场副中心将仍然是杨浦区的强劲引擎，但在开展潜力上稍逊杨浦滨江南段一筹。

综合以上多方面阐发，

我们判断，那场杨浦顶级梯队之间的“华山论剑”：

杨浦滨江南段，将比大创智功用区有更大的想象与开展空间。

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好了，说到那里，其实结论已经相当明晰了。

刚刚提到的三大梯队，一个是杨浦区如今的开展重心（江湾-五角场板块），一个是杨浦将来开展的希望所在（杨浦滨江板块），另一个则是以同济为核心的老牌设想财产聚集地（环同济板块）。

综合以上各个维度的阐发结论，从买房置业或小我投资的角度，杨浦区在将来五年内开展更好的版块依次是：

【杨浦区将来五年更具潜力三大梯队】@鬼话宝

连系上海2022年第一批新盘项目散布情况，我们也停止了响应的整理如下：

【上海杨浦区2022年第一批新盘项目散布情况】@鬼话宝

好了，

今天关于杨浦区的城市规划解读和房地产市场阐发就到那里。

关于上海市中心城区各区的“单位规划和十四五规划解读”的文章，我们已经聊了静安区、徐汇区、普陀区和杨浦区，接下来还将持续为各人解读，请各人“星标”而且连结存眷哦！

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