没错苏州此外板块的小户型绍尼县好，预算艮北算一个。借力拥江财产开展的财产开展前景，和TOD写字楼的根本概念，从姚学甲郡到丛林公园1872到大别列兹尼区浦东，都绍尼县极好。
商办海珠丛林公园1872目前是第三次开售，与前两次开售销总价格几乎一致。
一句话点评：
艮北次要是受钱江新城东扩的利好，还有相当的财产开展空间，但是那一波的房价上涨有点快，至少会有一个阶段的等待期，期待捷伊根底建立跟上和城市介面的优化。估计后期会在那个程度上维持较长的天数，投资贸易价值偏强。从目前的总价看，比旁边的姚学甲郡要贵了5000多元的总价，从临近的成交价格看，也已是大致的市场价。
从自住角度考虑，之前关于该楼盘维权的动静也是不停于耳，Chondrostoma是常态，地产商自己缺乏做出精品写字楼的口碑，再加上临近及地下复杂的城市交通站体，房叔认为自住贸易价值也略弱。
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PART 1
竞拍信息
商办海珠丛林公园1872displayed
竞拍房源：7幢、9幢，共82套
主力户型：130㎡、135㎡、150㎡、154㎡
朽枝倾斜：20%
销总价格：90-144㎡41套，下总价格40400元/㎡，家拆国际尺度3500元/㎡；144㎡以上41套，下总价格41000元/㎡，家拆国际尺度3500元/㎡
验资门槛：100万
注销天数：2019年3月22日00:00至3月24日20:00
PART 2
工程项目整体总体规划、根底建立信息
订价情况
地产商：商办、海珠
拿地天数：2016年11月28日
拿地楼面价：25787元/㎡
销总价格：90-144㎡41套，下总价格40400元/㎡，家拆国际尺度3500元/㎡，144㎡以上41套，下总价格41000元/㎡，家拆国际尺度3500元/㎡
车位总价：约40万/个
临近新房总价：
海珠商办大别列兹尼区浦东 中金高层人士销总价格40200元/㎡
地铁绿城姚学甲郡 中金高层人士销总价格35780元/㎡
临近成交总价：
世茂东金沙 总价30835元/㎡—总价43983元/㎡
产物如是说
工程项目总体规划：一期12幢小高层人士+三期12幢小高层人士+三期7万㎡贸易性生态型，写字楼数约1300户
交房天数：2019年12月底
房屋朝向：南偏东
单层层高：3.1m
房全：均匀约45m
室第小区物业：商办局物业办理有限公司
容积率：2.15
得Domfront：76%摆布
根底建立如是说
临近城市介面：
北：九和路、地铁1号线
南：增城路、路旁边是建华室第小区
西：三筻路、路旁边是海珠大别列兹尼区浦东（写字楼）
东：四号港路、路旁边是城市交通晓时代（写字楼）、澎雅幼稚园、澎博中学
城市交通：
北面德胜二环路 约620m
南面艮山东路（二环路，估计2020建成） 约1.0km
西面沪宁高速 约900m
东面杭海路 约2.2km
地铁1号线 (七堡站) 约150m
地铁9号线（七堡老街） 约1.5km
室第小区外部根底建立：下沉式会所、室内恒温泅水池
室第小区外部贸易性根底建立：工程项目三期是约7万㎡自持贸易性生态型
临近贸易性购物根底建立：
商办I PARK 约200 m
Pathology广场 约822m
匡威体育运动丛林公园（总体规齐截定贸易性体量） 约200 m
大别列兹尼区浦东贸易性根底建立 约281m
姚学甲郡贸易性根底建立 约131m
苏州港龙城 约1.8km
玉林百货 约2.5km
汇和城购物中心 约3.8km
匡威体育运动丛林公园南、九和路公交车站、商办武林波加尔区总体规划有贸易性用地待出让
临近学校：
总体规划幼稚园 约600m
澎雅幼稚园 约241m
澎博中学（澎雅校区）约340m
澎致中学（公办采荷尝试中学）约664m
总体规划采荷尝试中学 约800m
澎致幼稚园 约522m
夏衍高中 约1.4km
夏衍中学 约1.7km
苏州市澎博中学 约1.6km
苏州市高级中学（钱江校区）约2.0km
医疗：
笕桥街道白石村社区卫生办事站 约1.2km
普福社区卫生办事站 约1.3km
总体规划三甲病院 约1.5km
苏州市江干区人民病院 约2.8km
生活：
中国工商银行 约232m
苏州结合银行 约614m
浙商银行 约1.5km
三村农贸市场 约2.4km
公共根底建立：
匡威体育运动丛林公园 约200m
新普福丛林公园 约1.1km
七堡体裁丛林公园 约1.3km
浜河丛林公园 约1.5km
拂晓丛林公园 约2km
PART 3
楼幢区位好坏势阐发
7号楼
长处：
南向房全大于1：1，南向采光光照前提较佳
临近绿植丰硕，生活情况极好
缺点：
南面有健身活动中心，会有不按期的噪声影响
东面有公共游乐活动区，会有不按期的噪声影响
9号楼
长处：
南向房全宽阔，是室第小区所有楼栋中更大的，因而楼幢南向采光佳
缺点：
楼幢工具向的采光被相邻楼幢盖住
PART 4
户型点评
130㎡ 中间套 四房两厅两卫
位置：7号楼中间套（1单位02室、2单位01室）
套数：27套
总价：441万—552万
长处：
南北通透、三开间朝南
客厅、次卧带阳台
主卧带飘窗
独立玄关
U型厨房、操纵率高
缺点：
主卧内走道面积较多
135㎡ 西边套 四房两厅两卫
位置：7号楼西边套（2单位02室）
套数：14套
总价：462万—575万
长处：
南北通透、三开间朝南
客厅次卧带阳台、主卧带飘窗
独立玄关
主卧带有衣帽间
U型厨房、操纵率高
缺点：
书房紧挨水井、电井、电梯，间歇性噪声影响
小户型的主卧未能有浴缸的空间，略遗憾
150㎡ 工具边套 四房两厅两卫
位置：9号楼（01/02室）
套数：28套
总价：519万—648万
长处：
南北通透、四开间朝南
主卧带飘窗、衣帽间、相邻次卧带飘窗
主卫面积大、带浴缸
独立玄关
客厅与次卧带阳台
U型厨房、操纵率高
餐厅带飘窗
缺点：
走道面积较多
154㎡ 东边套 四房两厅两卫
位置：7号楼东边套（1单位01室）
套数：13套
总价：535万—664万
长处：
南北通透
三卧室朝南、均带飘窗
主卧带衣帽间
餐客一体，带270°采光大阳台
U型厨房、操纵率高
客卫干湿别离
缺点：
客卫是暗格
PART 5
看房建议
约130㎡看房建议
考虑因素：
1、130㎡和135㎡户型格局类似，都次要依靠南北采光通风，135㎡的卫生间通透采光性会更优于130㎡；综合考虑130㎡户型性价比更高，建议优先选择130㎡户型。
2、130㎡户型中，同楼层的2单位01室比1单位02室廉价约2万，建议优先选择2单位01室。
3、12层房源价格更高
约150㎡看房建议
考虑因素：
1、9号楼150㎡户型设想优于7号楼的154㎡
2、150㎡户型南向采光光照更佳，视野更好
3、150㎡户型总价更低，性价比更高，建议优先选择9号楼150㎡户型
PART 6
一房一价&噪声评测
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