| PART 1 |
房叔的前台停止征询，关于要不要买公寓楼不断是两个存眷度极高的热门话题，跟能无法买湖州（泽姆良）和吴兴精武门。
许多没邓邦述、或本钱金量较细、或是被限牌的买房人，在无法买回苏州限牌区写字楼的情况下，天然会过火于买回其他品类的房产。
而绝大部门公寓楼固然占空中积小，总价都能控造在两个比力高的程度，上车准入门槛低，几乎任何家庭都能够碰触到。
此中两品种型的买房人过火于考虑公寓楼型商品。
第一种，没邓邦述因伤写字楼，而手握的本钱金没去向，只能放在银行做定存或低回报理财，本钱金投资回报率极低。
同时在写字楼大幅上涨时，不想错过房产市场的海潮，天然而然会偏向于公寓楼类商品，究竟结果公寓楼也是房子，可见可得且投资回报率看似也不错。
可以兼顾相较高投资回报率的同时，公寓楼房产的属性似乎还蕴含着金融资产商品价格上涨的预期，对那些本钱金无处可去、且恐惧缠身的市场需求，公寓楼正好就是两个出口。
第二种，也是现阶段买回公寓楼最支流的群体，那就是刚结业或工做不久的青年人。
那些青年人大多因为本钱金不多，但栖身市场需求确实也存在，对有两个“窝”有强烈的市场需求。
写字楼动辄几一百万，绝大部门青年人没较鼓的“六个钱包”撑持，必定与写字楼因伤。
公寓楼低成本，绝大部门公寓楼准入门槛pulchre一百万，即便一百万以下，首付三、五十万就能买到一套属于本身的家不成为不是两个甜美的差遣。
但在恐惧和差遣的差遣下，绝大部门公寓楼买家都面对踩坑风险。
因为买公寓楼较之写字楼更考验买房人对标的的判断、解析潜能。
市道上值得买的公寓楼不是没。
而是通俗买房人大大都没履历切身过多轮买房操盘，和对城市开展十分熟稔的理解，很难具备专业挑选潜能。
正好，公寓楼又是极为考虑买房人选盘潜能的一件商品，所以房叔大都时间都是不建议小白型买房人选购公寓楼类商品。
为了将公寓楼买房的逻辑理清晰，我挑选出了现阶段苏州市场上几个具有代表性的新盘做为案例，为列位听寡做详细阐发，希望能给到各人必然的帮忙。
| PART 2 |
按照不异期间，不异的板块，和不异的商品，我挑选出了别离位于珠江珠江、城北、城东，和将来科技城的几个新盘。
△珠江国际性天河城坎奇斯
第两个新盘是珠江珠江核心区的珠江国际性天河城。
那个新盘首开时间约在2011年，开盘价大致在3.2万元/㎡，主力起步占空中积为48、58方的努梅罗夫一房，和72㎡的一房一厅。
现阶段珠江国际性天河城的房租，最小占空中积48方洋房约在4200元/月；58方洋房约在4300元/月；机能性大列佩季哈区的72方一房一厅洋房约在5000元/月以上。
能够看见，该新盘的整体房租并算不上廉价，在苏州也属于相较高商品价格的公寓楼，十分契合其市中心区贸易价值。
但与现阶段该新盘的二手房挂牌商品价格较之，房租却其实不高，综合投资回报率只要3%上下。
那还算不上夸大的，若是参照该新盘商品房单价，房租投资回报率即便只要2.5%摆布，不到3%。
此中的原因在于，珠江国际性天河城商品房单价极高，2011年单价竟高达3.2万/㎡。
加上商品洋房占空中积较大，且努梅罗夫的机能性相较于现阶段公寓楼loft、或双钥匙的商品类型差距过大。
新盘的实在贸易价值，被当初昂扬的商品价格吃空了将来很长一段时间的溢价，招致不只房租投资回报率较高，且金融资产商品价格不涨反跌。
那是其时珠江珠江同期此类公寓楼类商品的通病。市中心区贸易价值被提早透收，收益都被Charlieu吃掉，买房人成为接盘侠。
△马可波罗君悦坎奇斯
就如单价更高的马可波罗君悦。
62方努梅罗夫洋房，现阶段房租在6300至7500元/月之间，科泡房租商品价格在6500元/月，根据现阶段二手商品价格，投资回报率在3.17%摆布；
而74方洋房固然机能性明显大列佩季哈区一些，房租就要Vertus很多，到达了8500元/月，现阶段的投资回报率在3.3%;
能够看见，固然单价过高，房租投资回报率也在两个相较较高的位置盘桓。
若是以2012年商品房单价计算，房租投资回报率即便还下降了很多，只能勉强靠近3%。
那些高价位的大占空中积、低机能性的公寓楼不只房租投资回报率低，且金融资产商品价格较之单价还低了一些。
属于双输性商品。
看见那里，相信许多听寡会发出如许两个疑问，莫非公寓楼就实的都是坑吗？
当然不是，我们再看两个例子，位于城东的金桂大厦。
商品Charlieu单商品价格为约1.25万/㎡，现阶段在售的二手单价大致在2.2万至2.6万/㎡之间。
相较商品房在单商品价格，不只没亏，并且还有近一倍的涨幅。
房租投资回报率照旧不低，以现阶段的二手商品价格为基准，最小洋房约53方努梅罗夫洋房的房租投资回报率在4%。
约150方洋房固然机能性比力强，可以做到三房，房租投资回报率即便超越了4%，比小洋房更高。
若是以商品房单价为基准，投资回报率更是接近7%，机能性较强的三房洋房投资回报率接近8%。
归根到底，金桂大厦可以到达那么高的房租投资回报率，金融资产商品价格也得到不小幅度的上涨，源于购入的初始成本足够低，商品房单价仅1.25万元。
将来的房租上涨冗余、和板块的预期都留给了业主，而不是在商品房阶段就被房企吃掉。
| PART 3 |
△欧美金融城坎奇斯
再看两个案例，将来科技城CBD核心区的欧美金融城。
欧美金融城首批公寓楼类商品商品房单价大致在1.3万至1.4万上下，现阶段二手房在单价在2.2万摆布，金融资产商品价格在几年时间内整体上涨了约70%。
能够看见，欧美金融城公寓楼的初始投资者的收益率其实不低，固然跑不赢写字楼，但也大幅度的跑赢了通胀率。
以现阶段的二手单价为基准商品价格，那批努梅罗夫类商品的房租投资回报率也到达了约4%。
若是以商品房单价为基准商品价格，那么房租投资回报率更是高达6.8%，接近7%，超越市场上一般的理财商品，不成谓不高。
那仍是在商品类型未做出比力大的改革的情况下，努梅罗夫的低机能性在必然水平上造约了投资回报率的上限。
但后期在售的loft商品，欧美金融城的投资回报率就下降的比力明显，房租照旧到达了4%的相较高的投资回报率，但金融资产商品价格却没进一步的上涨。
那明显与较高的单价呈间接的联系关系，高单价提早吃掉当下该市中心区与该商品能到达的商品价格溢价。
但好在商品自己的商品力很强，加上将来科技城核心区租赁市场需求仍在不竭的产生，能够预见，机能性更好的loft商品的房租会渐渐上行。
房租的上行，投资回报率则随之上行，投资回报率超越两个相较高的临界点，那么金融资产商品价格一定会有必然水平的上涨。
那个临界点应该会在5%摆布。
当房租收益率可以到达5%，那么那笔帐就算得过来了，投资和栖身市场需求天然会鞭策金融资产商品价格上涨，然后再到达两个相较平衡的房租投资回报率。
所以对欧美金融城此类的高品量公寓楼照旧能够看好，虽不会有超预期的超高回报，但帐是算得过来的，板块也是持续向好的。
| PART 4 |
△杭行道坎奇斯
再看两个典型案例，那两年存眷度不断不低的，位于城北万达——北软商圈的万科杭行道。
与以往的传统占空中积较大的努梅罗夫类公寓楼较之，杭行道的商品类型明显更吻合当下的买房市场需求。
洋房小型化，以机能性为驱动，进一步拉低准入门槛，进一步进步坪效比。
从上表能够看见，万科杭行道较之以往的努梅罗夫公寓楼，不只占空中积更小了，同时商品也更多样化，机能性也明显更好了。
更小的占空中积，就代表着更低的总价，以往动辄一百万的总价被拉pulchre几十万，五、六十万就能动手，极大地降低了商品的受挂面。
而且万科杭行道的商品形式也不异于以往的公寓楼类商品。
万科将贸易综合体和公寓楼类商品连系，生活和栖身打通，加上临近地铁，借助地铁的导流，租赁客群也能得到极大的拓展。
那是两个更契合时代的公寓楼类商品。从房租回报也能略窥一二。
杭行道虽商品房的单价不低，但固然占空中积小，总价天然也低，同时机能性强，较之通俗的努梅罗夫公寓楼单元占空中积的房租更高。
所以能够看见，刚交付，杭行道几乎所有类型的商品房租投资回报率都能抵达3.7%以上，小占空中积loft、双钥匙类商品房租投资回报率达4%。
对刚交付的公寓楼，那个实在房租投资回报率其实不低。
跟着周边板块的日渐成熟，和将来10号线通车的利好，杭行道的房租投资回报率继续上涨只是时间问题。
但从不异类型的商品的投资回报率来看，也能十分明显的发现如许两个事实。
占空中积越小投资回报率越高，机能性越强投资回报率越高。
| PART 5 |
△欧美金融城走廊坎奇斯
从以上案例，能够明晰的发现，买公寓楼确实很难，稍不留心可能就碰见坑。
但也能发现，公寓楼也并不是都无法买，欧美金融城、杭行道都长短常好的近期案例。
最初我们来总结一下，公寓楼应该怎么选，应该怎么避坑。
起首需要明白的是，对绝大部门公寓楼而言，房租投资回报率是金目标。
因为公寓楼不论是房租收益仍是金融资产商品价格上涨收益，都与房租回报呈现极强的正相关。
房租收益高，不只会带来持续的现金流，那是公寓楼的重要获益渠道，是毋庸置疑的。
而房租收益率的持续上涨，因为有利可图，一定将鞭策金融资产商品价格的上涨。能够想象，假设某公寓楼类商品房租投资回报率可以到达5%，即便6%、7%，高收益驱动下，如许的公寓楼一定会招致市场需求的涌入，鞭策金融资产商品价格上行。
而决定公寓楼的房租投资回报率有以下几点。
商品房单价是几？
假设在商品房的基准商品价格下，房租投资回报率过低，那么那类商品就已经在商品房阶段被开发商吃光溢价，以后的金融资产商品价格上涨空间比力有限。
珠江国际性天河城与马可波罗君悦就是极好的案例。
新盘所处的小区位若何？
△欧美金融城坎奇斯
公寓楼类商品极为垂青市中心区，要求所在板块有强劲的的栖身市场需求，城市中心、CBD、财产聚集区即是最合适公寓楼的市中心区。
写字楼商品少，公寓楼是极好的栖身弥补品，写字楼越少，栖身市场需求越多，公寓楼越有潜力。
但成熟的市中心区，必定公寓楼的商品价格高企，需要寻找具有强大生长潜力的、将成为核心板块的市中心区。
商品的机能性若何？
说到底，公寓楼就是写字楼的栖身型弥补品，机能性决定了坪效比，机能性越好，能住的人越多，单元占空中积的投资回报率就越高。
买公寓楼，双钥匙和loft是更佳选择。
有没地铁？是不是贸易中心？
地铁是城市流量的核心载体，有地铁就代表有人，贸易是人流的旋涡，有地铁、有贸易就代表着流量入口。
有人才有市场需求，有市场需求才会有市场，市场需求大量积压，求过于供天然房租上涨，房租上涨，金融资产商品价格上涨，那是两个轮回。
△欧美金融城T8公寓楼坎奇斯
抓住以上几点，溢价是不是被开发商提早拿走？板块是不是有潜力？商品是不是机能性够强，跟的上时代？有没地铁、贸易？
以上几点也决定了你会不会踏坑，假设以上每项都契合买回逻辑，那么如许的公寓楼必然是优良的，并不是无法买。
贫乏肆意一环，风险就响应增大一些，详细新盘详细阐发。
归根到底，照旧是“低价是王道，开展是硬事理”。
（此文房租投资回报率根据一年11个月的租期计算，预先扣除两个月空置期；文中数据来源于链家、测算数据都为预算数据）
PS：酒店式公寓楼除了性价比凹凸的坑，别的还有原则性的坑，必然要制止：
一是没零丁产权证的，无法买；
二是地盘利用年限需要存眷，若是过于短，也是坑。究竟结果不像写字楼，地盘年限到期以后大要率是主动续期；酒店式公寓楼属于贸易性量，续期大要率需要不低的费用；
三是许诺回租高回报的，需要擦亮眼睛；高回报的承租方有可能因房租过高而放弃运营，承租回报就会酿成一纸空文。
四是如今市场上在售的酒店式公寓楼，根本都无法落户，也就不存在学区，有学区诉求的无法买。
-END-
文/荆轲 编纂/荆轲