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“中心城8个区、10个单位”
“规划同时批复！”
岁首年月，上海市人民政府一口气同意批复了中心城区全数8个区的10个单位规划。
它们别离是：
《上海市黄浦区单位规划》、《上海市静安区单位规划》、《上海市徐汇区单位规划》、《上海市长宁区单位规划》、《上海市普陀区单位规划》、《上海市虹口区单位规划》、《上海市杨浦区单位规划》、《上海市浦东新区陆家嘴-世博单位规划》、《上海市浦东新区张江单位规划》、《上海市浦东新区金桥-外高桥单位规划》。
先给各人科普一下：
什么是单位规划？
上海的城市规划体例系统，分为“总体规划 - 单位规划 - 详细规划”三个条理。
总体规划是宏不雅层面的规划，详细规划是微不雅层面的规划，而单位规划是中不雅层面的规划，介于总体规划和详细规划之间。
总体规划层面：
就是上海市层面、浦东新区层面以及青浦、嘉定等各个郊区层面的规划，属于规划范畴最广的那一类：
1. 上海市城市总体规划和地盘操纵总体规划（简称“全市总规”），就是我们常说的“上海2035总规”；
2. 浦东新区和郊区各区总体规划暨地盘操纵总体规划（简称“各区总规”），好比浦东新区总体规划，以及宝山区、青浦区那些郊区的总体规划；
而市中心的行政区，好比黄浦区、静安区，因为规划面积不大，所以它们的“总体规划”都属于“单位规划条理”。
所以各人能够简单理解为：
市中心那些区的单位规划，就相当于整个区的“总体”规划。
举个例子，好比《上海市黄浦区单位规划》就是落实“上海2035总规”中对黄浦区提出的规划战略蓝图之后，进一步细化、深化和落地，构成对整个区的城市空间的更详细、更强化的引导。
所以各人应该大白那10个单位规划的重要性了：
那些都是上海市中心的行政区的“总体”的城市规划！并且有效期到2035年！
对我们做出买房置业、工做投资等重要人生决策，是必不成少的关键参考因素。
（我们之前已经详细解读过此中6个单位规划了，链接放在文末，各人自行查阅。还会继续更新，请各人多多存眷~）
那么，有小伙伴可能疑惑了：
为什么中心城区一共8个行政区，却有10个单位规划？
谜底其实很简单：
因为浦东新区太大了。
虽说只是浦东新区的中心城部门（外环内部门），但也仍然抵得上浦西好几个区的面积。所以浦东新区的中心城区被规划分为三个单位：陆家嘴-世博单位规划、张江单位规划、金桥-外高桥单位规划。
1. 陆家嘴-世博单位，包罗陆家嘴和世博-前滩，那两块属于上海的中央活动区，还包罗花木-龙阳路城市副中心，以及洋泾、北蔡、三林等热点地域。
【陆家嘴-世博单位范畴】2. 张江单位，其实就是张江镇的范畴，包罗如今张江科学城的北部地域，也就是最早开发的张江高科园区。
【张江单位范畴】3. 金桥-外高桥单位，包罗金桥城市副中心，以及金杨、高行、外高桥、森兰社区、碧云社区等热点地域。
【金桥-外高桥单位】那三个单位，每一个零丁拉出来都抵得上对岸一个区的面积，所以各自分隔体例的单位规划也是非常合理的。
浦西7个单位的范畴就是行政区的范畴，就不消我多说了。
间接说，各人最关心的问题：
1. 中心城区那10个单位，如今哪里开展更好？
2. 按照规划，中心城区那10个单位，将来哪里开展更好？
3. 在那10个单位的内部，详细又有哪些重点板块的规划潜力更大？
接下来，我们就好好盘一盘~
在解读规划之前，我们先从各个维度，比力一下各区的现状情况：
GDP与人均GDP
从GDP总量来看，浦东新区GDP遥遥领先，且相关于前一年的涨幅也高居榜首，但浦东新区的生齿也比此外区大得多。黄浦区生齿虽是起码，但GDP仍居第二。
为了让各人看起来更曲不雅，我们绘造了一张《上海中心城区各单位GDP总量散布图（2020）》如下：
从人均GDP来看，黄浦区高居榜首，并且大幅领先；其后是静安区和浦东新区。
浦东新区以5.7倍于静安区的生齿，却能紧跟静安区人均GDP，实属不容易。
同样的，我们绘造了一张《上海中心城区各单位人均GDP散布图（2020）》如下：
综合各区GDP和人均GDP来看，黄浦区和浦东新区表示最为亮眼，静安也十分不错。
那么，
GDP和房价，必然是正相关么？
房价数据
为了和各人切磋那个问题，我们对整个中心城区的房价大数据停止了阐发：
因为本年疫情封锁期间的房价不具有遍及参考性，我们拔取了2021年全年，五大房产中介公司（链家、我爱我家、中原、Q房、21世纪）上海市中心城区的二手房挂牌房源数据（去重后），总计7208个小区的11451套房源数据。
【中心城区2021年房价数据部门示例】从中我们发现中心城区的房价差距很大，范畴从1万/㎡到29.4万/㎡，同样是上海中心城区，均价相差29倍。
【中心城区房价TOP10小区（2021）】
【中心城区房价散布图（2021）】@鬼话宝从上图可见，固然上海有大量的高房价楼盘，但是从房价散布上，能够看出：
3.5-6.5万，才是上海绝大大都小区的价格，占比约66.6%。
【中心城区各房价区间占比（2021）】为了阐发中心城区房价的空间散布规律，我们按照那7208个小区的11451套房源数据造做了一张《上海市中心城区各单位内栖身小区房价地图（2021）》。
若是用热力求来表达的话，如下：
从上面两张图中，我们发现中心城区房价的四条散布规律：
1. 环线差别明显，高房价集中在内环内；
2. 内环内，黄浦、静安、徐汇、浦东较高；
3. 内中环之间，徐汇、静安、长宁、浦东（前滩、张江）较高；
4. 中外环之间，长宁、杨浦较高，别离对应着西郊和新江湾；
当我们抛开环线思维，而把每个小区都根据所属行政区停止整理阐发后，得到下图：
从上图中，显然黄浦区遥遥领先。
徐汇、长宁、虹口也较高。徐汇和长宁，可能受益于汗青上传承的宜居气氛和文化底蕴，因而房价表示优于其GDP表示。虹口，可能受益于北外滩的规划预期，所以房价表示也优于其GDP表示。
静安的房价表示则不如其GDP表示，可能是因为被原闸北给均匀了。
浦东内部的三个单位更是差距庞大，均匀下来也就不高。
因而，能够得出初步的结论：
1. 房价和GDP，大致上是正相关；
2. 徐汇、长宁、虹口的房价表示优于GDP表示；
3. 各区内部的差别很大，尤其是静安和浦东。
但是，光看价格的绝对值必定不敷。
价格的变革幅度（“涨跌幅”），或许更能申明问题。
房价“涨跌幅”
于是，我们将中心城区内挂牌的7208个小区的11451套房源，从2021年1月至12月全年的房价涨跌幅，以动态视频的形式展现给各人，试图找出此中的规律：
【2021年1-12月中心城区各单位内栖身小区房价涨跌动态视频】@是规划不是鬼话
只看每个小区的价格变革，可能结论还不太明显，总体上隐约能够看见：
上半年越来越“亮”（高房价的房源越来越多），下半年越来越“暗”（房价有所下降），可能跟“三价取低”等政策有关。
但你会发现：
不管怎么变，高房价的区域仍是高房价的区域。
当我们进一步处置数据，换算成各区的均匀价格“涨跌幅”，看起来就明显多了：
【2021年1-12月中心城区各单位内栖身小区房价均价涨跌动态视频】@是规划不是鬼话
从上面那个各地域涨跌幅视频能够看出：
1. 上半年普涨，下半年普跌，没有破例；
2. 涨的时候，涨得最多的依次是黄浦、徐汇、长宁和静安；
3. 跌的时候，跌得最多的是浦东新区的金桥-外高桥单位、张江单位和普陀。
可见，
各单位的房价和人均GDP确实有必然相关性，但也并非成反比。
究竟结果，区域内的文化底蕴、栖身气氛、配套办事设备、生态情况，都是影响房价的重要因素。
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写字楼租金
“宜居、宜业”，
是评判一个版块的两个重要尺度。
所以除了房价数据，我们此次还拔取了中心城区2022年挂牌的1671座写字楼的52763套出租数据，造做了一张《上海市中心城区2022年写字楼租金地图》。
乍一看，很明显：
内环内的写字楼租金价格较高。
认真一看，还能发现：
“地倾西南”，在徐汇区和长宁区的内中环之间也有很多写字楼租金较高。
用热力求的表示体例，能够更明晰地看到：
高租金的写字楼集中在南京路沿线和世纪大道沿线，还有徐家汇、大宁和古北也比力高。
若是把《房价地图》和《写字楼租金地图》叠在一路，会发现一些很有意思的拓扑关系：
【中心城区各单位房价散布 VS 写字楼租金散布图（2021）】@是规划不是鬼话浦东和黄浦在房价地图中空缺的位置，正好都是写字楼地图最密集的位置；而静安和徐汇，则是高房价小区和高租金写字楼交融在一路的。
那些特征和它们各区的规划用地散布是完全一致的：
黄浦和浦东陆家嘴-世博单位的商办用地和室第用地都比力集聚、分得很开；而静安、徐汇的商办用地和室第用地相比照较交融。
当我们再进一步换算成各区的均匀写字楼租金，能够看出：
黄浦区更高，其次是浦东的陆家嘴-世博，再是长宁、静安、徐汇。普陀和金桥-外高桥，照旧是“吊车尾”。
由此可见：
各区的写字楼租金的散布和其人均GDP的表示，根本一致。
只要静安和杨浦的均匀租金表示，似乎比人均GDP表示略低，可能被低估。
再看各区写字楼的密度，根本也和其人均GDP正相关：
值得留意的是，浦东新区三个单位的写字楼密度都不高，但是浦东的人均GDP产值却很高，可见其单元产值效率很高。
相对而言，虹口的写字楼密度较高，但人均GDP却排名不高，单元产值效率似乎偏低。
总的来说，
写字楼租金和GDP的关系，比房价和GDP的关系更为慎密。
或许是因为，
写字楼所承载的企业的产值税收，就是GDP的间接奉献者。
综合以上关于GDP、房价和写字楼租金数据的阐发，相信各人对上海中心城区各单位的现状情况已经有充实的领会：
总的来说：
黄浦区的房价和写字楼租金表示，一如其GDP表示，“一骑绝尘”；2. 徐汇区和长宁区的房价和写字楼租金表示，都优于它们的人均GDP表示，可能仍是出于对“上只角”的文化底蕴和栖身气氛的承认；
3. 杨浦区和静安区的房价和写字楼租金表示，都低于它们的人均GDP表示，属于“干得多、拿得少”；
4. 浦东新区太大了，内部差别极大，无法简单地用整体数据来做判断。
5. 总体上浦西目前，黄浦区是“火车头”，普陀区“吊车尾”；浦东目前，陆家嘴-世博是“火车头”，金桥-外高桥“吊车尾”。
但那些只是现状！！
将来还得看规划！！
“火车头”不见得永久领先，“吊车尾”最初也可能成为英雄。
今天咱们说了那么多，还只是给各人讲了一半的内容，根本都是在阐发现状情况，更重要的规划情况要明天再给各人细说。
那么，
·那10个单位，规划到底若何？
·哪个单位将“领跑”2035？哪个又将“吊车尾”？
·哪个单位的提拔潜力更大？
·各单位内各有哪些详细的重点板块？
今天篇幅有限，明天统一时间将会继续给各人解读下半部门内容，也就是那10个单位的规划情况。
转载需获得受权，不得删改。
我们之前已经详细解读过此中六个单位规划了，链接如下，各人能够自行回忆：
1. 黄浦区
《黄浦区正在履历30年以来更大的变革，也可能是将来30年内更大的变革》
2. 杨浦区
《杨浦区规划公示！从魔都“东三省”，到上海“新引擎”？》
3. 虹口区
《虹口区规划公示！“脱胎换骨”背后的底气，是什么？》
4. 普陀区
《普陀区规划公示！能否彻底摘下“市区垫底”帽子，上演蝶变好戏？》
5. 徐汇区
《徐汇区规划公示！将来五年的“第一梯队”在哪里？（上）》
《哪里是下一步领章的六个板块？（下）》
6. 静安区
《静安区“仰视链”被突破！不敢再瞧不起“老闸北”了》
我们还会继续更新城市规划解读，请各人连结存眷！！~
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