巨亏下被迫转型，珠江股份28亿置出地财产务化身“物业公司”，能否“一劳永逸”？

在资产欠债率不竭攀升、功绩巨亏的种种压力下，地产商（600684.SH）起头谋求转型。

本年1月，发布严重资产置换及严重资产出卖暨联系关系交易通知布告，通知布告展现，拟将原有房地财产务资产置出，同时置停止业前景优良的物业治理与体裁运营资产。交易完成后，将由本来的“地产开发商”变动为“物业治理公司”。

不外，从净利润和现金流来看，所置进的“珠江城服”似乎并非一个完美标的。但在披露的草案中，珠江城服的增值率到达105.80%，估值也较2021年增加了5.54亿元。因而，该项重组方案引来了监管的问询。

2月22日晚，就交易所问询函中关于交易资产订价、营业整合等问题停止了回复，并披露了重组草案（修订稿）。但回复之中，的“转型”仍有一些疑点值得重视。

能否承担其近40亿债务？

现实上，珠江股份的重组方案于往年11月就有所披露，通知布告发出后，公司还收获了三个涨停板，从之后的股价走势也能够看出，市场关于重组的立场相对积极。

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根据披露的重组草案，本次交易的交易对方为珠实集团、珠江安康，将以28亿元置出房地产开发营业，置出资产组中涉及控股的房地产项目公司有11家，散布于广州、东莞、长沙、及合肥；并以7.79亿元置进物业治理及体裁运营资产，即珠江城服的100%股权。目前，珠实集团、珠江安康别离持有珠江城服95%、5%的股权。

不外，根据交易安放，对置进资产和置出资产估值差额部门，的控股股东广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）需向付出现金约20亿元。草案披露，珠实集团许诺，关于公司原控股子公司对公司的其他应付款，将于置出资产交割日前向其供给告贷或其他撑持，用于其向公司了偿欠款。截至2022年8 月 31 日，待了偿金额合计 39.04 亿元。

也就是说，珠实集团除了付出20亿现金外，还要别的帮其还债近40亿。因而，监管要求披露水实集团的财政情况、可动用货币资金、融资渠道、已筹集资金情状等，足够阐明交易对方的履约才能，能否及时、足额履行交易对价付出义务。

在回复函中，也重点阐了然该点。通知布告展现，截至2023年1月末，珠实集团获得各大银行等金融机构授信额度为654.32亿元，此中未利用授信额度179.24亿元，仍有足够未利用授信额度。本次交易中，集团持有的货币资金足够笼盖本次交易中的资金需求。

此外，由房地产转型物业，重组后的营业整合也是问询函存眷的焦点。固然表达，拟置进的物业治理和体裁运营资产运营和盈利不变，且根据中指院出具的陈述，珠江城服位列2022中国物业办事百间企业第17名，市场合作力较强。但假设细究珠江城服的财政数据和营业形式，似乎也并不是是一个“完美无缺”的标的。

珠江城服盈利其实不不变

草案披露，本次交易拟置进资产珠江城服估值为 7.79 亿元，增值率较高，为105.80%，较2021年改造时摘用资产根底法的评估做价增加5.54亿元。因而，监管要求披露短期内摘取差别估值办法的次要考虑以及珠江城服2021 年改造至今资产量量、运营情况发作何种改变，招致本次交易估值较上次评估大幅增加。

对此，阐明称，本次别离摘用资产根底法和收益法对珠江城市办事评估基准日的股东全数权益价值停止预算，基于以下原因，财兴评估抉择收益法评估成果做为最末结论，详尽阐明见下图。

而关于本次对珠江城服的交易估值大幅增加的原因次要为：

1、时点纷歧致，改造陈述基准日为2021年2月28日，本次陈述基准日为2022年8月31日；摘用审计后财政数据因基准日的纷歧致，呈现较大差别。2022年8月31日母公司的净资产为37829.66万元，2021年2月28日时净资产为16908.85万元。

2、因为2021年至今，珠江城服所持有的持久股权投资呈现改变，此中，持有珠江体裁的股比在改造评估后2021年6月由20%变动为100%。改造评估陈述关于珠江体裁的估值，因其时持股比例较少，为非控股的投资单元，故根据核实后的账面值确认评估值，评估值为3325.71万元；本次评估陈述考虑到珠江体裁在评估基准日时已为珠江城服营业收进的次要板块之一，摘用了收益法对珠江体裁停止评估，评估值为45837.57万元，两者差别42511.86万元，为招致本次交易估值较上次评估大幅增加次要因素。

从回复来看，其增值的原因较为合理。但钛媒体APP发现，从财政数据来看，珠江城服的盈利才能其实不算抱负。数据展现，珠江城服2020年、2021年以及2022年1-8月的营业收进别离为9.43亿元、11.91亿元、8.05亿元，回属净利润别离为6495.56万元、6202.08万元以及4506.79万元。

珠江城服功绩

此外，2020年度、2021年度和2022年1-8月，珠江城服的毛利率别离为25.95%、27.98%、22.66%，低于珠江股份现有综合毛利率。

珠江城服毛利率

珠江股份重组前毛利率

从现金流来看，珠江城服的账面资金其实不算宽裕，其2020年和2022年1-8月的运营现金流均为负值。值得重视的是，2021年，公司筹措活动现金流净额到达-10.38亿元。

珠江城服现金流表示

别的，珠江城服近两年又一期的第一大客户均为珠实集团及其部属企业，销售金额占营业收进的比例别离为 6.26%、11.36%、8.52%。除前述联系关系方之外，近两年又一期前五名客户销售占比均不超越 2%，客户构造较为分离。

公开材料展现，珠江城服营业类型次要分为物业治理及体裁运营办事两大板块。截至陈述期末，珠江城服在管项目数量合计366个，在管建筑面积约为2844.91万平方米，遍及广东、安徽、北京、广西、海南、湖北、湖南、山东、福建、浙江、重庆、云南、贵州等13个省份及曲辖市。而关于后续珠江城服的治理方案，钛媒体APP试图致电珠江股份证券部，但截至发稿，对方并未回应。

物业板块成为房企转型的“关键”

钛媒体APP领会到，成立于1979年6月，是广州地产界的先行者之一，曾被建立部列为城市综合开发一级公司，被建立部、国度统计局评为“首届中国房地产综合效益百个企业”，投资建立的广州世界商业中心、好世界广场均是里程碑式的典范之做，开发的颐德公馆更是广州尽人皆知的豪宅标杆。

关于此次转型，或许也是不得已而为之。功绩预告展现，正在巨亏的边沿挣扎。2022年度，公司估量实现回属净利润为-17.60亿元摆布，而2021年公司的回属净利润也只要0.66亿元。此外，2022年前三季度，的资产欠债率以至到达了93.81%。

因而，也表达，本次重组完成之后，上市公司将会根据与债务人协商后的还款方案了债债券剩余部门。如考虑应付债券全数了偿，模仿交易完成后2021岁暮、2022年8月末上市公司的资产欠债率别离为60.51%、59.91%，较交易完成前上市公司的资产欠债率明显下降。可见，此番资产重组让公司以及投资者看到了脱节窘境的期看。

财产经济专家黄昇也认为，物业行业以“躺着就能赚钱”的贸易形式和极其强的抗周期性和风险才能，早就成为了各路本钱眼中“香饽饽”。的“自救”行为，在后疫情时代是明智的抉择。

但关于房地产公司转型物业公司能否值得行业借鉴？黄昇认为，那次要看该企业物业办事面积的规模和操行以及物业费的收缴率，更重要一点在于：企业治理团队的架构组织和思维形式，事实物业办事时代差别于房地产时代的“粗放治理和增长”形式，将来跟着行业的开展，物业办事它关于企业治理团队、立异开展以及人居办事理念的要求只会越来越高。

钛媒体APP重视到，比起珠江股份“转行”物业，在“融资难”的布景下，大都房企的抉择是分拆物业公司上市。如许不只能为集团增加新的融资平台，提拔集团的估值及品牌价值；同时也能够借助上市所募集的资金敏捷扩大，扩展治理规模，使企业在物业市场占据明显的规模优势。可见，物业已经成为房企转型的载体。（本文首发钛媒体APP，做者|于莹）