引言：2016年3月24日上海楼市调控九条定见（上海市人民政府办公厅《关于进一步完美本市住房市场系统和保障系统促进房地产市场平稳安康开展的若干定见》）出台，此中第三条规定：“进步非本市户籍居民家庭购房缴纳小我所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前持续缴纳满5年及以上。企业购置的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为小我，根据本市限购政策施行。”那么，若是房屋买卖两边在此限购政策出台之前签定了《房屋买卖合同》等合同，在履行合同过程中因该限购政策而不克不及继续履行合同（好比不克不及打点网签或者过户等），买房人或者卖房人可否要求解除两边签定的《房屋买卖合同》等合同？能否要承担违约责任？
按照法令的规定和司法判例来看，签定房屋买卖合同后遭遇“限购令”的，房屋买卖两边都能够要求解除合同，而且不需要承担违约责任。
因为新的限购令刚刚施行（2016年3月24日生效），相关的判决还没呈现，但是有一个2011年的实在案例（因为上海市2011年的限购政策引发的纠纷）十分具有参考价值，现编纂如下：
案情简介：2011年1月5日，经居间人上海居林房地产经纪事务所居间介绍，肖某、董某、顾某签定《房地产买卖协议》一份，约定由肖某、董某向顾某购置位于上海市松江区新桥镇某路333弄303号房屋，房价款4,300,000元（人民币，下同）。该协议对房款付出体例、房屋交易税费、中介费的承担均做了约定。该协议另约定，肖某、董某、顾某两边自本协议签定之日起30天内签定《上海市房地产买卖合同》。该协议签定当日，肖某、董某即向顾某交付定金60,000元，顾某为此向肖某、董某出具了收据。尔后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因肖某、董某在本市已拥有三套住房，属限购对象，肖某、董某遂向顾某提出解除房屋买卖协议并要求顾某退还60,000元定金，遭顾某回绝。肖某、董某交涉未果，遂诉至法院，要求判令：一、解除两边签定的房屋买卖协议；二、顾某返还定金60,000元。
一审法院判决【案号：上海市松江区人民法院（2011）松民一（民）初字第1960号】因不成抗力以致不克不及实现合同目标的,当事人能够解除合同。本案肖某、董某、顾某间签定的房屋买卖协议，依法成立且有效。肖某、董某、顾某签定房屋买卖协议的目标，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的让渡，房屋属于不动产，物权律例定不动产品权的设立、变动、让渡和覆灭，经依法注销发作效力。按照上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起施行的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工做有关问题的通知》的施行定见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违背规定购房的，不予打点房地产注销。本案肖某、董某属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述施行定见中规定的限造购房的对象，若肖某、董某、顾某间房屋买卖协议继续履行，将招致不予打点房地产注销之后果，两边间房屋买卖合同的目标显然无法实现，故肖某、董某、顾某间房屋买卖协议应当解除。因为政府行为不克不及打点房地产注销，招致买卖合同目标无法实现，契合合同法第九十四条规定的不成抗力之情形，两边当事人均可免责。因而，肖某、董某要求解除房屋买卖协议及要求顾某返还定金60,000元，于法有据，法院予以撑持。顾某认为肖某、董某解除房屋买卖协议的行为已构成违约，其已交定金应冲抵违约金之辩称定见，没有合法根据，法院不予采用。
二审法院判决【案号：上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二(民)末字第1745号】顾某与肖某、董某在2011年1月5日签定的协议约定两边在30日内签定《上海市房地产买卖合同》，而上海市人民政府于2011年1月31日颁布的自2011年2月1日起施行的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工做有关问题的通知》的施行定见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违背规定购房的，不予打点房地产注销。该限购令确其实两边履行签定买卖合同的期限内颁布的，顾某主张肖某、董某成心迟延时间错失时机，招致房屋无法成交没有事实根据，本院不予采信。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析：本案的判决成果是准确的。本案判决认为合统一方之所以可以解除合同，是根据《合同法》第94条第一项关于“不成抗力”的规定，那种理解根本准确。“不成抗力”是指不克不及预见、不克不及制止和不克不及克制的客不雅情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、歇工等。“限购令”便是关于特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖两边在签定合同时不克不及预见、不克不及制止和不克不及克制的客不雅情况。此外，本案还能够根据《合同法》第110条第一项关于“法令上不克不及履行”的规定判决合统一方当事人能够解除合同。所谓法令上不克不及履行，是指两边在订立合同的时候合同是能够履行的，但在合同现实履行的时候，法令和律例制止停止如许的履行行为， “限购令”对房屋买卖合同的履行即属于那种情况。
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附：
《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人能够解除合同：
（一）因不成抗力以致不克不及实现合同目标；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明白暗示或者以本身的行为表白不履行次要债务；
（三）当事人一方迟延履行次要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为以致不克不及实现合同目标；
（五）法令规定的其他情形。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不契合约定的，对方能够要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法令上或者事实上不克不及履行；
（二）债务的标的不适于强迫履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
上海市人民政府办公厅《关于进一步完美本市住房市场系统和保障系统促进房地产市场平稳安康开展的若干定见》【生效日期：2016年03月24日】
为贯彻落实国度关于房地产市场“因城施策”的办理要求，继续对峙以栖身为主、以市民为主、以通俗商品住房为主的住房市场系统，深化完美“四位一体”的住房保障系统，加强本市房地产市场监管工做，现就进一步完美本市住房市场系统和保障系统，促进房地产市场平稳安康开展提出如下若干定见：
一、成立联席会议
市政府成立进一步加强本市房地产市场监管工做的联席会议（以下简称“联席会议”），由市住房城乡建立办理委牵头，市开展变革委、市财务局、市规划疆土资本局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法造办、市政府新闻办等部分和人民银行上海总部、上海银监局参与，负责指点、协调、推进全市的房地产市场监管工做，联席会议办公室设在市住房城乡建立办理委。加强对房地产市场的跟踪、阐发和研判，及时提出相关监管完美办法。同时，本市成立同一、标准的房地产市场信息发布机造。
各区县政府要连系辖区现实，组织、协调各相关办理部分承担和落实本区域房地产市场的监管职责。
二、加大住房用地供给力度
加快住房用地出让前期工做，增加商品住房用地供给，进步商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾凸起的郊区，供给比例进步到70%）。
三、从严施行住房限购政策
进步非本市户籍居民家庭购房缴纳小我所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前持续缴纳满5年及以上。
企业购置的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为小我，根据本市限购政策施行。
四、实行不同化住房信贷政策
对拥有1套住房的居民家庭，为改善栖身前提再次申请贸易性小我住房贷款购置通俗自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善栖身前提再次申请贸易性小我住房贷款购置非通俗自住房的，首付款比例不低于70%。
贸易银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应许诺首付款为自有资金，如违背许诺，则做为失信行为信息纳入本市公共信誉信息办事平台。
五、强化市场监管和开展执法查抄
进一步加强商品房预销售办理，避免接盘惜售。进一步加强交易办理，将住房限购审核从房产注销环节前置至交易存案环节。标准房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约办理。成立二手房交易资金第三方监管束度。加强房屋抵押办理、房屋租赁办理和房屋产权办理。
加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处接盘惜售、炒做房价、虚假告白、拐骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低曲至打消其开发天分，并将相关信息纳入本市公共信誉信息办事平台。对涉案房产中介机构，可依法打消相关门店网上签约资格；情节严峻的，打消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信誉信息办事平台。
严禁房地产开发企业、房产中介机构处置首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融营业。对各类非正规金融机构为房产交易供给各类形式金融营业行为，开展专项整治。
六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行
统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营办理工做，健全分配供给、租后办理、到期退出等各项机造。为扩大契合政策的住房困难群体受益面，撑持公共租赁住房运营机构通过代办署理经租体例，筹集公共租赁住房房源；撑持区县采纳政府购置办事体例，组织市场机构代办署理经租社会闲置存量住房向契合公共租赁住房准入前提的对象供给。
七、多渠道筹措人才公寓住房
聚焦具有全球影响力的科技立异中心建立，撑持科技企业引进人才，加快建立人才公寓。严酷施行商品住房项目配建很多于5%保障性住房政策。此中，外环以内配建房源一律做为公共租赁住房利用，不得上市让渡，只租不受；财产类工业用地配套建立租赁房等生活办事设备的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%进步到不超越15%；操纵轨道交通场站“上盖”，配建人才公寓（公共租赁住房）；鼓舞契合前提的企业单元自建人才公寓（单元租赁房），向职工出租。
八、搞好共有产权保障住房建立、供给和供后办理
确保对共有产权保障住房建立的地盘供给量，2016年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工做。根据国度和本市共有产权保障住房办理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后办理工做。为便利保障性住房小区居民生活，加快大型栖身社区配套设备建立、移交接收和创办运营。
九、加快推进旧区革新和“城中村”革新
加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋革新和“城中村”革新，积极开展郊区城镇旧区革新。加快推进旧住房综合革新，提拔旧住房平安性能和利用功用。加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区革新征收安设房建立，全力确保房源建立和配套设备建立所需地盘的供给。
上海市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工做有关问题的通知》施行定见 沪府办发[2011]6号 2011年01月31日生效
为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工做有关问题的通知》（国办发[2011]1号），对峙以栖身为主、以市民消费为主、以通俗商品住房为主的原则，采纳税收、信贷、行政、地盘、住房保障等政策办法，多管齐下，有效遏造投资投契性购房，逐渐处理居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳安康开展，现提出如下施行定见：
一、坚定贯彻落实国度和本市各项房地产市场调控政策办法,实在将房价控造在合理程度。按照本市经济开展目的、人均可收配收入增长速度和居民住房付出才能等，综合研究确定新建住房年度价格控造目的，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步完美廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安设房“四位一体”的住房保障系统。继续放宽廉租住房准入尺度，逐渐扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部门郊区经济适用住房申请供给工做根底上，年内进一步放宽申请准入尺度，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机造。加快保障性住房房源建立和供给，全年开工建立和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区革新力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房革新。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必需根据不小于5%比例配建保障性住房。根据国度要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目的使命。
三、小我将购置不敷5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严酷根据《上海市人民政府批转市住房保障房屋办理局等五部分关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工做若干定见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，按照差别的销售价格确定地盘增值税预征率，做好地盘增值税征收办理工做。重点对订价明显超越周边房价程度的房地产开发项目（详细项目由住房保障房屋办理部分供给），停止地盘增值税清理和稽查。严酷施行小我让渡房地产所得税征收政策。税务、财务、住房保障房屋办理、规划疆土资本等部分要加强共同，加大应用房地产价格评估手艺强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚定梗塞通过“阴阳合同”产生的税收破绽。
四、积极稳妥推进本市房产税试点工做，认实在施《上海市开展对部门小我住房征收房产税试点的暂行法子》，成立健全市与区（县）房产税试点工做机造，进一步完美全市同一的房地产信息办理平台，加强政策宣传和征收办理。
五、对居民家庭向贸易银行贷款购置第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善栖身前提购置第二套住房的，住房公积金小我贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
继续加强对施行不同化信贷政策情况的查抄，庄重查处违规贷款行为。
六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地方案办理，优化住房用地供给构造。在年度方案中，单列保障性住房用地，明白供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型通俗商品住房用地不低于住房用地年度供给总量的70%。对私行改动保障性住房用地性量的，要坚定及时纠正和庄重查处。同时，本年的商品住房用地供给量原则上不低于前2年均匀现实供给量，并按照地盘市场情况，合理摆设地盘供给上市节拍。
加大闲置地盘处置力度，根据国度和本市闲置地盘处置的法令律例和政策规定依法处置。严酷查处不法让渡地盘利用权的行为，对房地产开发建立投资达不到25%以上的（不含地盘价款），不得以任何体例让渡地盘及合同约定的地盘开发项目。
七、自本定见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能供给自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上小我所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不克不及供给2年内在本市累计缴纳1年以上小我所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违背规定购房的，不予打点房地产注销。
八、各区县政府和市有关部分要根据2011年本市确定的保障性住房建立、供给目的，新建住房价格控造目的，落实工做责任，积极推进。要将住房保障工做目的纳入区县政府年度查核，对政策落实不到位、工做不得力、方案目的未完成的，要停止约谈，曲至追查责任。
九、新闻媒体要强化言论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策办法，宣传本市住房保障工做停顿和效果，引导居民理性消费。对造造、漫衍虚假动静的，要追查有关当事人责任。各有关部分要深切解读各项调控政策办法，及时解答市民关心的问题，配合维护房地产市场平稳安康开展的优良场面。
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