退契税是指在土地使用权期限内，土地使用权人提前终止土地使用权合同，将已取得的土地使用权转让给他人而需要缴纳的税费。退契税是保障土地使用权稳定性和土地资源合理利用的重要手段之一。
退契税的计算公式为：退契税=（土地出让金-已缴纳土地出让金）×剩余年限÷总年限×20%。其中，土地出让金为土地使用权取得时支付给国家的费用，已缴纳土地出让金为已经缴纳的土地出让金，剩余年限为土地使用权期限剩余的年限，总年限为土地使用权期限。
退契税的缴纳方式为一次性缴纳，缴纳时需要提供相关的证明文件，如土地使用权证、土地出让合同等。退契税的税率为20%。
需要注意的是，退契税的计算和缴纳是由土地使用权人自行负责的，如果未按规定缴纳退契税，将会面临处罚和法律责任。
总之，退契税是土地使用权人提前终止土地使用权合同所需缴纳的税费，其计算公式为退契税=（土地出让金-已缴纳土地出让金）×剩余年限÷总年限×20%。土地使用权人需要在合同终止前办理退契税手续，否则将会承担法律责任。
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