深圳“三价合一”后如何权衡税费与投资收益最大化的关系
原创： 房管家 2018年6月15日
一、 何为“三价合一”？
三价合一的三价指的是房屋买卖合同价、银行贷款评估价、网签合同备案价，合一就是让这三个价格一致。其中网签合同备案价不等同于税评估指导价。
1、买卖合同价：就是买卖双方的真实成交价格，这个价格体现在买卖双方签订的购买合同上填写的真实成交价。
2、银行贷款评估价：银行在审批买方按揭贷款时，为了保障银行所批按揭贷款资金的安全，按照一定的评定标准核定的房产的价格，作为银行发放贷款的依据。
3、网签合同备案价：这个价格是买卖双方在办理网签备案时填写，备案的二手房网签合同的价格由买方和卖方共同决定，买方承担全部税费时由买方来决定填写的价格，而非中介、产权登记中心、按揭银行决定。
4、计税评估指导价：这是深圳市登记中心为了税收监管漏洞，依据一定规则制定的最低纳税价格。房产过户的计税依据只能比这高不能比这低。
二、如何规避高额税费及如何利用政策提高资金利益最大化？
政府出台“三价合一”政策的目的是打击高评、高贷和阴阳合同，为了稳定房地产市场，杜绝投机行为及去杠杆，打击利用阴阳合同逃税的问题。但同时也误伤了不少刚需及改善居家买家。那如何规避这个政策带来的高额税费呢？又如何来通过这个政策条款来达到资金收益最大化呢？其实还是有方法的，但针对不同群体，有不同的规避方法跟处理方式而已。
1、 改善需求及首次购房刚需群体省税：这类人群对税费的增长较为注重，面对的问题也比较尴尬。要想省税，必须得提高首付，然好不容易才凑足的首付，要想多拿首付也是很难的。其实这类人群可以采取第三方垫资来处理首付的问题，把成交价做到豪宅税征收标准以下来规避高额税费达到省税的目的。然后再通过装修贷、信用贷、增值贷等等其他贷款模式把多出的那部分首付解决掉。
2、 投机、投资需求购房群体高杠杆提高资金收益最大化：主动拥抱“三价合一”，主动提高网签合同备案价。这类群体的购房目的是为了通过高杠杆的作用，尽最大可能的把首付做到最低来达到高额投机投资收益的目的。通过拉高网签合同备案价，可将首付降低至三成及三成以下，甚至有些房源可以做到零首付、负首付的情况。然增加的税费如何处理？其实税费也可以通过税费贷、税费分期的模式来拉长交付周期达到税费杠杆及释稀税费的目的。
3、 公司购房省税：注册公司全款购入，将网签合同备案价做到产权部门计税评估指导价。然后以股权转让的模式出售，达到转让时规避交易税费的目的。公司名义购买新房，在签订认购书之后备案之前将股权转让，不需要更名也不违反政策规定，可以规避高额的转让税费。
4、 特殊群体离、结婚大法省税：对于所买入的标的房产，如果税费奇高，比如原始房本登记价格特别低的、政府的一些福利房、政策房以及一些大面积高总价的公寓产品。买卖双方都不甘愿出此高额税费的。可以将产权证所欠剩余按揭贷款还清，以红本的模式与买方办理结婚，将房产以婚内过户的模式过户到买方名下后再办理离婚及房产抵押贷款。从而达到规避高额税费的目的。
5、 其他特殊通道规避豪宅税：因涉及到政策法规限制，具体操作应需特殊处理。要想了解更多房产投资、投机以及购房贷款、首付、税费问题，请加入房管家小米圈及关注房管家微信公众号，更多精彩内容等着你。
晨曦