来源：中国企业家 [我要评论]
[提要]“严格来说,中国房地产这个‘市场’前面要加上‘政策’二字,这个行业的很多问题源自政策层面。但我信任,无论怎么调控,中央都不会以打垮房地产、牺牲就业为代价”。
“严格来说,中国房地产这个‘市场’前面要加上‘政策’二字,这个行业的很多问题源自政策层面。但我信任,无论怎么调控,中央都不会以打垮房地产、牺牲就业为代价”。
近日,“新财富榜”首富、万达集团董事长王健林接受《中国经营者》节目专访,就楼市新政、国内房地产行业的发展趋势与存在的问题进行了解读。王健林认为,在“新政”的调控下,7月份全国房价将出现全方面松动,但本轮调控不会导致房地产行业出现大规模洗牌,倒闭和死掉的房企不会太多。同时,王健林表示,由于在土地供应、金融支持、地方规划等方面受到政策调控的影响,房地产行业出现了房价上涨过快、部分开发商过分追求利益最大化等问题,能够坚守房地产行业、想把企业做成百年老店的企业家并不多。
以下为王健林观点摘要:
2008年国家出了“两防”政策,防过热、防通胀,大家都看不懂,企业的日子很难过。我对大家讲过一句话,我说你们不要慌,即使房地产企业都死了,万达一定是最后一个死的。希望我们前几年的努力变成现在的底气,毕竟有着几百亿的租金,大不了什么都不干,就用这些钱给大家发工资养活大家,一直熬到出头为止。
但这一轮宏观调控的措施力度之大、组合拳之多,超出我的想象。
不过我认为,现在在中国,城市化进程是一个必然趋势,刚性需求还是大量存在的。我举一个例子:2008年我们外部环境是全球金融危机,很多企业倒闭了,国内制造业(出现工人)全面、大幅下岗(现象),很多工人失业,房地产行业(面临着)非常困难(的环境)。即使在这样的情况下,2008年(楼市)还有超过2.6万亿的成交(金额)。
这至少说明,在中国,(楼市有着)3万亿左右的需求,这一点(表明)一定是刚性的。2008年不会有人投资的,对不对?况且刚性需求还被压制了一部分,所以我信任,在中国,3万亿左右的需求应该是刚性的。
所以说,调控也只是一种暂时的现象。房价即使下跌一段时间,随着经济的逐渐复苏,随着调控政策的逐渐结束,长期来看,城市化进程中中国的房价下行的可能性我认为是不大的,还是一个逐渐上行的过程。
(面对楼市调控)规模比较大的企业其实都早有准备,你看4月份这一个月,排名前20的房企几乎没有(出现)拿地的行为,成交量极少。基本上,拿地的都是排名比较靠后的企业。大的企业不拿地,包括我们。调控政策出来的第一周,我们就马上开了会,立即取消一些发展计划,对全年的现金使用进行了重新排序,做了一个准备,交易下降30%应该怎么办,交易下降50%应该怎么办,整个市场交易下降70%应该怎么办,我们已经做了自己的预行方案。
我信任,无论怎么调控,大型的房地产企业在这一轮调控中倒闭和死掉的不会太多。
(我觉得)恒大85折(卖房)有促销之嫌。其实打折也好,对今后的预期不乐观也好,我觉得都过于悲观。政府这一轮调控,我个人认为时间也不会太长。市场价格下行到一定比例,比如全国平均下行10%-20%左右(的时候),泡沫比较严重的一些城市下降25%-30%,就基本上达到(调控)目标了,也就意味着调控结束了。如果房地产过快下行,我信任对中国经济的冲击是非常大的。除非政府下了非常大的决心,宁可经济(增长)低于8%,宁可就业受到很大影响也不怕,我觉得这种可能性是没有的,这不是理想的思考,这只是顺应了一部分民众的心理需求。
(楼市)价格的下行我认为是三季度初,6月底7月份价格就应该出现松动,因为交易量下降意味着现金流减少,延续3个月左右就会传导到价格。我从事房地产业20多年,经历差不多有十次八次这样的调控,每次都是这样,(交易量下降)差不多3个月到4个月,价格就开始松动。所以我认为,精确的时间,7月份全国的价格就应该有所松动。
如果政策取向不变,不再出台更严厉的政策,那么这一轮调控可能洗掉十分之一二的企业。我觉得这已经是不错了,大的行业洗牌的可能性不存在。如果真的出现了,结局一定是中国经济的基本面受到重大影响,经济发生逆转。除非当局打击房地产的代价是牺牲中国经济的基本面,或者牺牲就业增长。真正有智慧的学者与企业家,或者行业人士,都要正确认识到,中央调控的目的绝不是打垮房地产、牺牲这个行业,我信任不是这样的趋势。
我曾经做过一个分析,从1988年到2004年,也就是没有实行调控前,中国房价的年均涨幅是6%,远低于当年GDP增幅。但进入2004年,房价像火箭一样直线上升。两个原因:一,供求关系改变了。当年实行了“土地招拍挂”,获取土地只有价高者得,加上供应趋紧,一下子使房价上去了。第二是收紧了供应关系。过去可能找关系就能得到土地,现在变成了只有一个龙头供水。2004年后房价的年均涨幅超过10%,我认为,房价上涨的根本原因,是供应不能适应需求的增长。
房地产行业真正的危险期应该是中国城市化进程达到70%的时候。人口基本稳定,也基本没有人口红利,人口自然增长率出现了稳定甚至下降,这时候房地产市场会出现大的风险。中国大规模的住宅开发大概还会维持10年左右,所以中国的房地产严格说不能称之为市场,如果要称为市场,前面要加两个字:政策。这是个政策市场,是政府方面的取向。
另外,企业对自身发展方向不明晰,很多人不是想着让这个企业生存100年甚至更久,国有企业的人不会这么想,一些民营企业家是为了来钱快,所以房地产行业有个很奇特的现象,这20多年来,坚守这个行业的人是不多的。很多人掘了几桶金转型走了,拿钱玩别的去了,或者潇洒去了。这个行业是有很多问题的。
金融政策方面,目前没有任何一种贷款可以支持你去做超过10年8年的事情,金融贷款最长期限3年,这已经算是长期贷款了。这也是促使企业家只搞短线项目(的原因),但根源不在于金融行业本身,而是国家政策层面上的问题。
在发展城市化进程当中,国家没有把文化、商业、娱乐、教育这些需要长期政策做支持的项目作为发展方向,而且相对来说,土地都是地方政府操控的,地方政府操控的目标更短期,(领导班子)四年一届、五年一届,想让他长期思考很难。