目前，国内已有不少养老地产项目开售甚至竣工入住，但运营模式并不能突破国内养老地产发展所遇到瓶颈问题，基本处于“地产”重于“养老”的尴尬状态。
通过对现有各养老地产项目了解后发现，目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段，养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等一条龙服务却仍未发展起来;各有意开发养老地产的房企也严谨慎重，大多仍停留在探索阶段。
例如，万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9％。
而作为保利地产开启养老模式的打头阵项目——保利西塘越，虽规划有9000平方米的国际化理疗中心，内设专业护理团队，旨在为上海的业主们提供优质的养生、养老服务，但其项目毫不隐晦地打出“上海南首席度假养生投资产品”的旗号，吸引外来投资客。
房地产相关研究报告显示，目前的养老地产商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。
销售模式，即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。
租赁模式，面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的特点，比较能接受专业服务，支付能力与意愿也高于平均水平的客户。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻访长期资产配置的投资者。
目前的会员制模式实际上是给予入昨者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利，因客户对象不同，会员权益也大相径庭。
