流动蕴含着活力，流动也创造了价值。人口作为经济活动的基础，人口的流动不仅带来人力资源的变迁，也影响着城市的兴衰。通常来看，房地产长期看人口，人口的迁徙所带来的就业及居住需求也是房地产市场发展的根基，为此，诸葛找房数据研究中心将从人口流动的区域特征出发，进一步探究人口流动与房地产市场的关系。数据显示，人口呈现往东南沿海聚集的特征，大量人口依旧选择进入长三角、珠三角等热点圈层，与此同时，中西部省会城市逐渐异军突起，成为重要的人口涌入地。环渤海区域人口面临大量流失，逃离环渤海成为多数人的选择。同时，人口流动与房价、租金变化呈现一定的相关性，流入转流出城市房价跌幅最大，流出转流入的城市房价涨幅最可观。
一、人口迁移呈现“人往东南飞，省会城市重点彷徨”特征
（一）武汉、成都人口流入量名列前茅，保定、天津等环渤海城市人口流失惨重
多年以来，人口的迁徙引起了城市的兴衰和时代的更迭，促进着城市化发展的进程。而进入后疫情时代，人口的迁徙又带来一些新的特征。根据诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市来看，2021年人口净流入的城市有60城，人口净流出的城市有40城，从区域分布来看，东部沿海地区仍然是我国人口的主要聚集地，大量人口依旧选择进入长三角、珠三角经济圈，与此同时，中西部省会城市逐渐异军突起，成为重要的人口涌入地。环渤海区域人口面临大量流失，逃离环渤海成为大多数人的选择。
从人口流入城市排行榜来看，TOP20城市全部为二线城市，分布在长三角、中部、西南等多个区域，其中，武汉以相当明显的优势跃居首位，2021年人口净流入量超100万人，这主要是由于在2020年武汉作为疫情的中心，大量外地务工人员无法返汉，甚至有部分人口选择回乡或者其他城市务工，进入2021年，随着新冠疫情逐步受控，大量人口返回武汉，使得人口流入量激增；成都、杭州人口流入量位列第二三，量级均在20万以上。成都作为成渝经济圈的一核，坐享国家规划红利，加上其休闲宜居的气质和比肩沿海城市的营商环境，近年来吸引数以万计的年轻人涌入，人口增量傲居第二。杭州是老牌的长三角核心城市，拥有一流的配套环境以及优质的就业机会，并且近年来出台了多轮人才吸引政策，人口稳定流入，近年来都位居前列。长沙作为湖南省的省会城市，人口流入量级为19万，位居第四，紧随其后的是南昌市，这着实让人有些意外，前两年的人口流入TOP榜中从未出现的身影，南昌首先是在人才引进上发布了零门槛落户，另外又开始大量引入新型产业，如VR、动力电池产业等，巩固和提升了其作为省会城市的曝光度，吸引了大量本省及外省市人员留赣。除此之外，宁波、苏州、南京、常州等长三角城市仍然是人口青睐的重点城市，人口净流入量级均在7万人以上。郑州作为户籍人口第一大省河南省的省会、中原历史文化重镇，在河南加快城镇化的过程中，有大量人口流入郑州。
从人口流出城市排行榜来看，环渤海城市占据15个席位，中部的三四线城市也是人口流失的重镇。保定人口流失遥遥领先，2021年人口净流出超100万人。保定是河北省的历史文化名城，文化底蕴浓厚，然而缺乏完善的配套和优质产业，大量毕业生毕业后选择离开保定，前往紧邻的北京发展，人口大量流失。其次，天津人口净流出15.6万人，位居百城人口流出量第二位。作为全国四大直辖市之一，经济产业却逐渐开始走下坡路，不可避免的面临人口流失的命运，哈尔滨同样如此，2021年人口净流出超过10万，由于产业结构失衡，加上自然环境所限，每年都有大量年轻人出去外省市务工，留在本地的多为老年和儿童，石家庄、邯郸、唐山等都是河北省的重要城市，同样作为人口大省，但是长期以来产业结构不合理，三产占比低，缺乏经济增长动力，人口难以被挽留，大量前往北京及其他新一线城市。
（注：正值为人口流入，负值为人口流出）
（二）中部城市群崛起，环渤海城市群人口流出加剧
从各大经济圈的人口流动变化来看，呈现出新的特征，长珠三角两大经济圈人口仍在延续流入，但是人口流入规模有所放缓，与此同时，中部城市群人口正在加速流入，根据数据显示，2021年中部城市人口流入规模为134万人，与2019年相比增长了超100万。其中，武汉单城人口流入就过百万，其次，长沙、南昌分别流入超过10万人，但是，值得注意的是，城市群内部分化显著，中部省会城市吸引力强劲的同时，中部的一些三四线城市，如赣州、南阳、岳阳、宜春、九江等人口仍然呈现净流出现象。
长三角、珠三角两大经济圈人口仍然稳定流入，2021年人口流入规模分别为89.7和12万人，但是较前两年有所放缓，如杭州、宁波、上海等城市，均较2019年人口流入量有所减少。珠三角经济圈的深圳、广州、佛山等城市人口流入规模也均明显缩减，带动整体人口流入量减少了87万人。
东北城市则由人口流出变为小幅流入，2021年流入6.62万人，主要是受到样本城市的影响，其中沈阳和大连在2021年人口流入规模明显增加，尤其是大连，由2019年人口流出0.14万，到2021年的人口流入10.2万人，虽然东三省整体上人口是呈现净流出的状态，但是其中辽宁省却是人口净流入的省份，主要是由于辽宁有以沈阳、大连为代表的强中心城市,成为涵养本地就业、吸纳外来人口的最大贡献者，并且其吸引最多的是同为东北的吉林、黑龙江两地的人口。
环渤海经济圈人口流出特征显著，并且在2021年人口流出的趋势仍在扩大。环渤海经济圈2021年人口流出174.6万人，较2019年的30.55万人增加了144万人。像河北的石家庄、保定、邯郸等以及周边的天津等城市人口流出愈演愈烈，带动整体流出规模大幅增长。
（三）人口正在逐步逃离一线城市，强二线城市吸附能力增强
在新冠疫情的影响下，生存压力巨大的一线城市不再是年轻人们争相追逐的对象，甚至大批打工人开始逃离一线城市，与此同时，二线城市人口加速流入。根据数据显示，2021年一线城市流入6.4万人，二线城市流入311万人，三四线城市流出187.3万人。较2019年时相比，一线城市少流入50多万人，二线城市流入规模增加100多万，三四线城市加速流出。就在短短的一两年间，人口流动发生重大转向，一线城市不再是“香饽饽”，一些基本面良好并且具备很多潜在机会的二线城市更受人们的青睐，这其中引起如此重大变化的一个重要诱因就是疫情，在疫情影响下，人们工作生活等方方面面都受到不可避免的影响，失业率抬升，收入预期受到影响，这时候一线城市的高房价高消费开始成为人们生存的绊脚石，而此时，一部分二线城市正在快速崛起，大量的新兴产业逐步引进，教育医疗体系的不断完善，都给二线城市镀上一层金，并且在房价消费等方面的压力又小于一线城市，于是这些城市就成为年轻一代们的最优选择。但是，三四线城市的弊端也在加速暴露，缺乏产业和生活配套，生存条件差，在疫情的激化下更加显现出来，人口的加速流失也就不足为奇了。
（注：正值代表人口流入，负值代表人口流出）
二、人口流动遵循“人随产业走、人向强楼市走”特征
（一）人口延续流入城市多为新一线城市，北京、天津延续流出
根据人口的流动变化情况，我们将人口流动分为四种类型：延续流入、流出转流入、延续流出、流入转流出。其中，延续流入的城市共计46个，包括深圳、广州两个一线城市以及武汉、成都、杭州、南京、长沙等新一线城市，从区域分布来看，长珠三角仍然占据多数份额。流出转流入的城市有14个，包括泉州、大连、温州、洛阳、连云港、桂林、宿迁等二线和三四线城市，分布于长珠三角和海峡经济圈。延续流出的城市有31个，包括北京、天津、邯郸、张家口等，主要以环渤海经济圈为主，这些城市除了北京、天津外，多为经济欠发达城市，缺乏产业支撑，人口吸附能力减弱。流入转流出的城市共计9个，包括惠州、珠海、三亚以及石家庄、唐山、保定等，这类城市大部分为经济支撑不足、产业动力弱化，导致人口从流入转为流出。
（二）人口流动与房价租金变化呈现一定相关性，流入转流出城市房价跌幅最大
根据四种人口流动类型，对比2021年房价的变化幅度，可以看出人口流动变化与房价之间的相关性，根据数据显示，人口延续流入的城市2021年房价平均涨幅为1.29%，人口流出转流入的城市房价平均涨幅为3.73%，而与此同时，人口延续流出的城市房价平均跌幅为0.04%，人口流入转流出的城市房价跌幅达到4.5%。由此可见，当期人口流动为呈现正向流入的城市通常房价呈现正增长趋势，而人口流出的城市房价则普遍呈现负增长趋势。同时，人口延续流出或者流入的城市房价的波动都相对趋于平和，而人口由流入转流出或者由流出转流入的城市房价波动相对猛烈。这也是可以理解的，通常一个城市由人口流入转为流出，那么意味着该城市的经济产业失力或者进入下滑通道，对人口的吸附能力减弱，那么与此同时，购房需求也相应减少，房价也就失去支撑力，难免呈现明显的下滑行情。
进入一座城市后，部分人口会选择买房以长期留在这个城市发展，除此之外，短期生活的人们也会选择用租房解决自身的居住需求，因此租金的变化幅度也可以体现出人口迁移的趋势。根据数据显示，人口流入城市的平均租金涨幅为1.56%，而人口流出的城市平均租金跌幅为1.82%。人口流入的城市大部分租金呈现上涨趋势，而人口呈流出状态的大部分城市租金则呈现不同幅度的下滑。具体来看，位居人口流入规模首位的武汉，在2021年租金上涨了1.75%，成都租金上涨了8%，杭州、西安等城市租金水平也呈现不同程度的上浮。与此同时，像大连、郑州、沈阳、太原等城虽然人口呈现流入态势，但是租金水平仍在下滑，这部分城市均为北方城市，并且多为省会城市，但是房地产市场存在着库存压力大，市场供过于求的问题，导致租金水平难以上涨。珠三角的深圳、佛山、东莞等城市，人口仍然在延续流入，但是与前几年相比流入人口明显减少，城市的流动人口减少，租房需求下降低，成为了房租价格普降的主要原因。从租金水平来看，2021年租金跌幅在0.5%-2%之间。人口流出的城市中，天津、石家庄、北京、烟台等城市租金水平均下跌了超过1%。
（三）人随产业走，三产占比决定人口迁移方向
通常说“人随产业走”，大城市具备更好的就业机会和公共服务配套，吸引着五湖四海的人们纷至沓来。根据数据显示，一般情况下，第三产业占比高的城市，人口流入率相对较高，两者之间存在一定的正相关性。如人口流入率高的武汉、杭州、成都、西安、贵阳等城市，第三产业占比也均在60%以上；而人口流出率高的城市，如遵义、唐山、承德、南充、岳阳、马鞍山等城市，三产占比均在50%以下。值得一提的是，北京作为三产占比最高的城市，占比达81.7%，但人口呈现流出现象，流出率为0.13%。
