投资4万栋小木屋，做旅游民宿需要多长时间才能回本？

投资4万栋小木屋，做旅游民宿需要多长时间才能回本？

1、明确基础客户群的定位

B&B的基本客户群体定位在项目选址设计阶段需要明确，是未来B&B运营过程中稳定的基本客户群体。该客户群体的定位需要遵循项目所在地的自然流量，并考虑如何将当地的自然客流吸收到B&B。这种逻辑似乎很简单，但实际上并不缺乏负面情况。

如果一个项目位于城市商务中心区，交通便利，地铁等公共交通可以到达城市的任何著名景点，但不属于游客聚集区。这类项目的基本客户群体定位应选择商务客人，而不是休闲旅游客人。虽然交通便利，但区域位置不是游客的首选，因此在与游客聚集区的B&B竞争中不容易突出优势。

收入管理的目标是让每个小屋实现最大的效益

然而，许多民宿主认为，民宿的主要消费目的是休闲旅游，商务客人追求快捷舒适的酒店。尽管品牌连锁酒店的标准化质量保证确实可以为商务旅客节省大量的选择成本。然而，随着越来越多的人对生活态度的改变，年轻的商务旅客追求工作与生活的进一步融合，为B&B进入商务区提供了良好的机会。毕竟，商务区的B&B可以为出差的客人提供更温馨的服务和更轻松的环境。近年来，越来越多的商务亲子客户，即带着家人和孩子一起出差，证实了这一生活观念的转变。B&B比传统商务酒店更具人文关怀和特色，可以更好地为随行亲子提供服务和文化体验。同时，商务客人本身就是该区块的主要自然客流，具有较强的消费能力，应成为该区域B&B最好的基本客户群体。

B&B深受消费者喜爱

2、市场选择的灵活细分

对于大多数目的地来说，基本客户群体将有明显的淡季和旺季。例如，在上述情况下，大多数商务客人在工作日消费，部分商务亲子客户可能会持续到周末，但总的来说，这种B&B的周末和假期将成为一个明显的淡季。而且这段时间是旅游群体集中消费的时间。因此，在此期间，有必要充分利用项目的个性化特点和便捷的交通来吸引游客。因此，游客成为本案例的第二类补充客户。

当进入长途旅行和游客稀缺的淡季时，项目还应寻找此时的补充客户，如缩短定位距离半径、定位当地市场的空间产品消费，如小型活动、会议、餐饮等。

这三类客户在大框架下的时间划分相对明确，但在实际操作过程中，经常会出现“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪现象。这反映了市场的动态特征，即没有不变的淡季和旺季。在传统的旺季期间，可能会出现相对的淡季或平季。因此，在日常收入管理过程中，B&B收入管理者应更加敏锐地反馈复杂的市场变化，选择对收入贡献更高的细分市场，并及时进行战略调整。一旦细分市场定位错误，后续价格和房地产控制反应就会偏离市场需求，导致收入下降。一旦销售资源向错误方向倾斜，整体收入将比传统酒店产生更大的影响。因此，“一招走错，满盘输”是对B&B收入管理难度的描述。

3、细分市场定位下的收入管理实施策略

在选择细分市场的前提下，如何通过价格、渠道和住房状况的监管来指导细分市场的消费是实施收入管理的关键。因此，充分分析各类细分群体的行为特征是做出监管决策的前提，包括消费者对价格的敏感性、习惯使用平台和预订渠道、除住宿外消费其他产品的可能性、偏好类型、通常提前几天预订、平均入住天数等。

例如，在某个旺季，三类客户群体也有消费者需求。为了实现收入最大化的目标，我们应该选择愿意支付更高价格的客户群体，如商业客户群体。这类客户群体的消费行为特点是提前预订天数较短，甚至可能产生当天的预订。他们通常使用传统的网络平台来预订B&B产品，并根据不同的等级选择房间类型。因此，高、中、低房间类型都有消费者需求。基于这些基本特征，收入管理需要通过渠道控制房屋状态，或提高其他客户的渠道价格，以减少其他客户在早期阶段的预订量，并为商业客户保留足够的消费空间。

在淡季，在细分市场定位的前提下，在满足收入的同时，制定各渠道的价格和房地产监管策略，确保B&B的品牌定位，这对高端B&B尤为重要。假如我们的定位是第三类客户群，即本地客户群。这类客户群体的消费渠道通常主要是本地平台，如本地论坛、公众评论、公司内部社区等。它们使用本地渠道的频率相对较高，更容易实现快速准确的信息传递。这样，就不需要在传统商务或游客的主要渠道做太多的降价促销活动。